O Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a pronunciar-se a respeito do rateio das despesas de condomínio, no caso de lojas situadas no andar térreo e sem qualquer ligação com as áreas comuns. Sendo omissa a convenção, prevalece “o critério da disponibilização do serviço”.
No dizer do ministro relator, Sálvio de Figueiredo Teixeira, “em princípio as despesas referentes aos serviços não disponíveis para algumas unidades, seja por desnecessidade, seja por inutilidade, não devem ser cobradas de seus proprietários. Em outras palavras, se não convencionado diversamente, da soma das despesas a serem rateadas deve ser excluída, em relação a essas unidades, a parcela referente aos serviços que a elas não são úteis ou necessários, ou que não estejam disponíveis”.
Explica o acórdão (Resp 144619-SP) que a questão de fundo reside na obrigação das lojas que não utilizam integralmente os serviços do condomínio pelo rateio das despesas do prédio, na hipótese de omissão da convenção a respeito. Afere-se da lei que a convenção do condomínio é que deve prever o critério de rateio das despesas comuns. Sendo esta omissa, a proporção devida pelos condôminos atende à fração ideal de seu terreno (art. 12, § 1o).
“No caso, no entanto, o que se discute é a forma de divisão da soma das despesas, que inclui serviços que nem sempre têm utilidade para todos os integrantes da coletividade. Dessa forma, há que se levar em conta tanto a utilização ou não dos serviços comuns quanto a quantidade de seu uso. Esses dois critérios devem estar em consonância com a impossibilidade de renúncia de um ou outro ao serviço” – destaca o relator.
Como exemplo de mensuração do uso de determinada despesa, de forma individualizada, refere-se ao rateio do gás coletivo, em que cada unidade somente paga o próprio consumo, e da despesa de garagista, que não onera o proprietário sem direito a garagem.
Sem abuso
O ministro Ruy Rosado de Aguiar, que votou como vogal, também fundamentou sua decisão, deixando valiosos ensinamentos, a seguir transcritos:
“A regulação das despesas do condomínio deve constar da convenção. Isso não ocorrendo, a omissão deve ser de algum modo suprida, mediante a intervenção judicial para definir os critérios a serem observados no arbitramento. No caso dos autos, essa atuação se dá a fim de dizer que as despesas para as quais concorre o proprietário de loja térrea com entrada independente e instalações separadas para o hidrômetro e marcador de energia, são aquelas que existem também por causa da loja (despesas com a fachada, limpeza da área externa, segurança externa do prédio, etc) excluídas, por exemplo, a de manutenção de elevador a que não tem acesso ele e os usuários da loja. Observo, finalmente, que essa intervenção judicial pode ocorrer também quando a convenção contenha regra abusiva, criando ônus ou isenções injustificáveis, ao sabor de quem a elabora.”
A decisão do STJ vale como um alerta a síndicos e condôminos de edifícios mistos, com apartamentos e lojas. Se não quiserem sair prejudicados, melhor regulamentar a questão, dentro de critérios equilibrados, de modo que o lojista não fique totalmente isento das despesas de condomínio nem seja onerado em demasia (abusivamente) por gastos que nem indiretamente lhe trazem algum proveito.
