A pergunta:
Qual o procedimento legal para se anular uma ata de assembléia que ocorreu em fevereiro/1998, onde consta alteração da forma de divisão de rateio das despesas de condomínio?
Tal assunto não constava da ordem do dia nem foi esclarecido aos 23 condôminos presentes. Simplesmente decidiu-se que seriam divididas igualmente a todos os condôminos as despesas e não por fração como consta da convenção.
Em virtude dessa divisão simples, a grande maioria está pagando a mais e alguns pagam bem menos. Em outra assembléia, também fora da ordem do dia, decidiu-se que as unidades com acesso direto à via pública pagariam somente 30% do valor, tendo assinado essa ata somente 26 condôminos.
Vale salientar que consta em nossa convenção que para alteração de qualquer dispositivo da convenção é necessário 2/3 dos condôminos, bem como a averbação dessa alteração em registro de imóveis, o que não ocorreu.
Pergunto: Em virtude de não haver quorum na assembléia, não constar na ordem do dia, não ter a aprovação de 2/3 de condôminos, nem existir a averbação em registro de imóveis, pode o síndico atual simplesmente ignorar essas assembléias e passar a fazer a divisão do rateio pelos coeficientes, como realmente é o correto?
A resposta
Sua descrição do caso (transcrita de forma simplificada) deixou bem claro que o condomínio vive uma situação de irregularidade, por falta do cumprimento de exigências formais e legais.
Entendemos tratar-se de caso típico de anulação de ato jurídico e não de nulidade, distinguindo-se um do outro, porque a nulidade não produz efeitos e sua declaração extingue as conseqüências do ato desde o seu nascimento (“ex tunc”), ao passo que o ato anulável tem validade, persistindo produzindo efeitos até que seu defeito seja declarado; só a partir de então (“ex nunc”) deixa de valer.
A nova forma de divisão das despesas de condomínio, aprovada por assembléia sem o quórum mínimo e sem cumprir outras exigências necessárias, produziu efeitos no tempo em que foi aplicada, ou seja de fevereiro de 1998 até a presente data. Pagamentos efetuados conforme o critério acima têm que ser respeitados. Não se pode, agora, pretender revogá-la retroativamente.
Para que não produza mais efeitos, diante da flagrante infringência de dispositivos legais, é necessário que sua anulabilidade seja devidamente declarada, o que pode ser feito de três maneiras:
1)Através de ação judicial com pedido de liminar ou medida cautelar.
2)Através de outra assembléia geral extraordinária, que reconheça a anulabilidade das deliberações irregulares.
3)Através de manifestação singular do síndico e dos membros do conselho consultivo, comunicando os fatos aos condôminos e informando que, a partir de agora, o rateio será feito de acordo com a convenção do condomínio.
Esta última opção, pelas conseqüências e insatisfações que poderá gerar, não deve ser a preferida pelo síndico, já que ferirá interesses financeiros de parte dos condôminos. A melhor solução, sem dúvida, é a realização de assembléia geral extraordinária que reconheça expressamente a anulabilidade das assembléias anteriores, já mencionadas, garantindo a validade dos atos praticados no período referido, e que determine o estrito cumprimento das disposições da convenção do condomínio a partir de agora.
É a nossa opinião, salvo melhor juízo.
