1. O condomínio pode cobrar sua taxa com base nas despesas do mês anterior?
Sim, diz o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, em julgamento relatado pelo juiz Eros Piceli (apelação p/ revisão n. 487638-00/1). Sintetiza a ementa:
Inexiste irregularidade na assembléia que determina que as despesas de condomínio sejam cobradas segundo o gasto do mês anterior.
Lê-se no corpo do acórdão:
O condomínio fez aprovar em assembléias ordinárias que as despesas seriam estabelecidas com base nos gastos do mês anterior. A mensagem é simples e não encontra obstáculo na lei do condomínio, até porque não se altera a convenção, mas torna mais ágil a administração do prédio.
Não pode a condômina permanecer na cômoda posição de nada pagar a pretexto de irregularidade formal na instituição da dívida. O condomínio vive em comunidade e as despesas devem ser suportadas por todos. Eventual discordância não permite que o condômino deixe de pagar, mas autoriza que discuta em sede própria a questão.
2. É legal cobrar do locatário encargos da locação como taxa de intermediação e administração imobiliária?
Não, segundo decisão relatada pelo juiz Ruy Coppola, do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (apelação p/ revisão n. 465311-00/3), que tem a seguinte ementa:
A Lei do Inquilinato não permite que se cobre do locatário verbas destinadas a taxas de administração imobiliária e de intermediação ‘taxas de contrato’, o que é de competência do locador.
Extrai-se do acórdão:
Na cláusula 7a do contrato está que as despesas de elaboração do contrato, e seguro fiança, se houver, correrão por conta exclusiva do pretendente à locação.
O artigo 22, inciso VII da Lei 8.245/91 indica que é da responsabilidade do locador pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediação, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador. (…)
O digno Juiz bem lançou com propriedade que se o autor pagou a quantia necessária à renovação do seguro fiança e se não ocorreu a renovação da locação, a importância deve ser restituída, mesmo porque o documento de fls. é mera proposta de renovação do seguro, sem qualquer indicação de que a ré tenha repassado o valor recebido à seguradora.
3. O proprietário de terreno em loteamento fechado pode ser obrigado a pagar despesas comuns de manutenção?
Sim, conforme sentenciou a 7a Câmara do Tribunal de Alçada Civil do Rio de Janeiro (apelação cível n. 6212/96), em voto relatado pelo juiz Galdino Siqueira Netto. Diz a ementa:
Sendo indiscutíveis os benefícios poporcionados aos associados pelos serviços prestados pela associação, inclusive com a valorização de seus imóveis, impõe-se o pagamento das cotas de participação, sob pena de enriquecimento ilícito e injusta oneração dos demais associados.
Extrai-se da íntegra do acórdão:
Ainda que admitamos que os serviços tidos como essenciais (coleta de lixo, iluminação) sejam teoricamente prestados pelos órgãos públicos competentes, não podemos ignorar a conservação dos logradouros e praças que guarnecem a área administrada, a existência e manutenção de quadra de esportes, brinquedos, salão de festas, churrasqueira, chancelas de segurança, dentre outros benefícios proporcionados [pela associação].
Portanto, considerando que [os proprietários] gozam de diversos benefícios decorrentes dos serviços prestados pela [associação], de fato vislumbrar-se-ia um enriquecimento ilícito usufruir das vantagens (inclusive valorização de seu imóvel), sem arcar com a sua cota e, o que é pior, às custas das contribuições prestadas pelos demais moradores, o que é totalmente inaceitável.
A íntegra das três decisões judiciais encontra-se no Boletim do Direito Imobiliário, de números 30, 28 e 25/97.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
