O adquirente de unidade responde perante o condomínio pelas cotas condominiais em atraso. O modo de aquisição não assume relevo. Recurso conhecido pelo dissídio, mas não provido.
Lê-se no corpo do acórdão: “O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente relacionada à qualidade de proprietário. Ao adquirente do imóvel ainda que a aquisição se tenha operado judicialmente, via adjudicação elo credor hipotecário, cabe o dever de satisfazer as contas condominiais em atraso..” (…)
“O Sr. Ministro Costa Leite (Relator): Que o adquirente da unidade responde perante o condomínio pelas cotas em atraso é questão hoje pacificada na jurisprudência deste Superior Tribunal (Recursos Especiais nos. 6.123, 7.128 e 30.117, entre outros). A questão que surge consiste em saber se, em caso de adjudicação ao credor hipotecário, h[a idêntica obrigação. Tenho que o modo de aquisição não assume relevo.”
In Boletim do Direito Imobiliário, Ano XVIII, n. 35
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O comprador do imóvel tem o direito de obstaculizar a realização do negócio, quando descobre a existência de protestos, processos etc. em nome do vendedor, que poderiam comprometer a validade da transação.
Extrai-se do acordão: “Ficou demonstrado de modo incontroverso nos autos que os réus receberam a quantia referente a negócio que efetivamente não se concretizou. A alegação destes de que ocorreu mera desistência, que o vendedor e o comprador procuram encobrir com o intuito exclusivo de prejudicar os interesses do intermediador.”
“Todavia, conforme bem observou a r. sentença, não existem nos autos elementos palpáveis que pudessem autorizar a conclusão de que o negócio foi desfeito com tal objetivo. Pelo contrário, as provas indicam na verdade que o negócio não se realizou porque o comprador não aceitou a existência de diversas execuções fiscais contra o vendedor. Tal posicionamento, aliás, é perfeitamente compreensível na medida em que a existência de tais processos poderiam comprometer a validade da transação.”
Idem, ano XVIII, n. 35.
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A presunção legal de pobreza é relativa e incompatível com a condição de fiador, porque a assunção de responsabilidade por obrigação de terceiro induz capacidade financeira.
Retira-se do voto: “”…os beneficiários prestaram fiança e assumiram solidariamente a obrigação de pagar os débitos da afiançada, com o que demonstraram implícita aptidão econômica e financeira, induzindo o locador à celebração de contrato de locação com a locatária.”
“A responsabilidade decorrente da assunção da fiança, porque induz capacidade financeira de se obrigar por terceiro, é razão suficiente para que se tenha por afastada a relativa presunção legal de pobreza: presume-se pobre, até prova em contrário, quem afirmar essa condição (art. 4o, § 1o, da Lei n. 1.060/50).”
Idem, Ano XVIII, n. 3l.
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A representação legal do condomínio pelo síndico (art. 12, IX, do CPC), sem autorização da assembléia geral para o pleito judicial específico, não permite ampliar a eficácia subjetiva da sentença condenatória proferida contra o condomínio, de modo a ensejar a penhora de unidade de propriedade exclusiva de quem não foi parte no processo de conhecimento.
Idem, Ano XVIII, n. 34.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041) 224-1156.
