O mercado imobiliário continua reagindo lentamente aos desafios trazidos pelos novos tempos, de baixa inflação e elevada oferta. A crise já chegou a seu quarto ano mas ainda não surgiu nenhuma proposta de dinamização do setor. Continua-se trabalhando com os mesmos princípios e propósitos dos velhos tempos.
Os proprietários, por exemplo, ainda continuam acreditando que é preferível manter um imóvel fechado durante meses e até anos, do que alugá-lo a pretendente que não preencha todos os requisitos que eram considerados ideais: salário três ou quatro vezes maior do que o valor do aluguel, fiador com dois imóveis desonerados, afora outras exigências.
As imobiliárias, por sua vez, continuam exercitando sua rotina, sem buscar iniciativas que signifiquem renda para o locador. Com razão, deixaram de assumir riscos, reduzindo sua exposição às intempéries da crise econômica, mas, em contrapartida, não estão utilizando sua criatividade para propor soluções que, se não ideais, venham a reduzir o prejuízo efetivo de seus administrados, já que imóvel fechado só produz despesa.
Falando em termos mais claros, talvez tenha chegado a hora de o mercado se ajustar à crise do país, esquecendo o velho refrão de que investimento imobiliário é sempre rentável, e adotar uma nova postura, reduzindo o valor do aluguel pretendido (o que já está ocorrendo, em grande parte) e aceitando locações de risco, ou seja, contratos que fujam ao paradigma de perfeição adotado por imobiliárias e locadores ao longo dos últimos 30 anos.
Novo modelo
Para tanto, é preciso reescrever o contrato de administração existente entre os proprietários e as imobiliárias, de modo a liberá-las de muitas atribuições e responsabilidades que lhe foram imputadas ao longo dos anos. Será preciso, também, fazer com que o locador participe mais diretamente das decisões que digam respeito a seu imóvel, assumindo riscos e responsabilidades que lhe são próprias.
Para que o novo modelo de locação com risco calculado seja implantado só é necessário que os locadores se convençam de que existe um imenso potencial de pretendentes com potencial econômico-financeiro bom, mas sem preencher as exigências tradicionais das administradoras ou das empresas de seguro fiança locatícia. Qual o tamanho desse mercado é difícil dizer, pois na economia informal as estatísticas não são aferidas mas somente estimadas.
Para reduzir o risco, pode-se aceitar a caução de bens móveis (jóias, automóvel) ou imóveis, fazer um pool de fiadores (num grupo de cinco locatários, cada um fica fiador dos outros), contratar fiança locatícia por prazo determinado (l2, 15 meses de aluguel) e assim por diante. Se o senhorio estiver disposto a participar do risco da locação, em cada caso particular será possível encontrar a solução mais adequada.
Como a memória é curta e a atual crise poderá passar dentro de alguns anos, é de todo conveniente que o locador faça sua adesão formal à locação de risco, aprovando expressamente o pretendente e assinando o contrato de locação de próprio punho. Para maior garantia, convém que ainda firme termo de concordância com as condições da locação.
Pelo que conhecemos da categoria, podemos dizer que dez ou vinte por cento dos proprietários estariam dispostos a mexer com o mercado deste modo. Pode parecer pouco, mas é o suficiente para recolocar muitas imobiliárias no caminho da prosperidade.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)3224-2709 e fax (41)3224-1156.
