Não está fácil ser administrador de imóveis atualmente. A receita diminuiu, a despesa aumentou, os inquilinos ficaram mais exigentes, os proprietários menos tolerantes. Ai do administrador que, por lapso, enviar um simples aviso de cobrança ao locatário que já pagou o aluguel. No mínimo receberá uma descompostura, e ficará rezando para não sofrer ação de indenização por dano moral.
Mais do que nunca os tempos exigem profissionalismo, competência, conhecimento de causa. Qualquer falha pode ser motivo para responder em juízo, como mostra decisão da 1a câmara Ordinária do Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, em que a imobiliária foi condenada a indenizar o locador por ter feito uma locação deficiente, cujo resumo passamos a apresentar.
Trata-se de ação de indenização julgada procedente, na qual o magistrado reconheceu a responsabilidade da administradora, basicamente pelo fato de a prestação de serviços incluir o dever de verificar as condições do locatário e do fiador, das quais resultou o prejuízo objeto da demanda.
Sustenta o relator Maia da Cunha que "não há dúvida de que o contrato de prestação de serviços remunerado, escrito ou verbal, implica responsabilidade ao prestador. No caso da administradora de imóveis o seu dever de verificar as condições do inquilino e do fiador surge inquestionável. Deve agir com zelo e cuidado na administração da coisa alheia, escolhendo os responsáveis pela locação de modo a que sua conduta não possa ser considerada culposa em caso de prejuízo para a locadora."
No caso em pauta, o locatário deixou de pagar vários meses de aluguel e encargos, "circunstância que se agravou pela maneira negligente [ da imobiliária] na escolha e formalização da fiança. Tanto assim que a assinatura do fiador é falsa e não corresponde àquela que pertence ao suposto garantidor da locação".
Enfatiza o relator em seguida: "Tivesse [a imobiliária] o cuidado mínimo de exigir que o fiador comparecesse à sua sede para assinar o contrato, ou que reconhecesse a firma em cartório, certamente teria sido diligente e não estaria agora respondendo por indenização decorrente de ato culposo."
São palavras que merecem ser sublinhadas e anotadas por toda pessoa que trabalha com locação e administração de imóveis.
"Não se trata de saber – prossegue o lúcido magistrado – se era ou não obrigatório o reconhecimento de firma, mas de saber se era imprescindível para a garantia de quem entregara o imóvel para ser administrado. E a resposta é positiva. Repita-se, se entendia desnecessário o reconhecimento de firma deveria ter exigido a presença do fiador. Não fazendo nenhuma coisa nem outra agiu de modo negligente, respondendo, por conseguinte, pelos prejuízos que sua conduta desencadeou para o locador."
Lembra, finalmente, que os corretores de imóveis "respondem pelos atos danosos causados ao cliente em função de sua negligência" (Resolução Cofeci 14/78 – Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóvel, art. 59).
A íntegra do acórdão pode ser consultada no Repertório IOB de Jurisprudência, 2a quinzena de setembro/99, caderno 3, pág. 432.
PS. A imobiliária não teria também responsabilidade pela escolha do seguro fiança locatícia?
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (*41)224-2709 e fax (*41)224-1156.
