Nosso artigo com o título "Imobiliária leva o prejuízo" mostrou apenas a ponta da crise que atinge o mercado imobiliário do país. As dificuldades são maiores do que pensávamos, como nos demonstra o administrador José Marcos Mareze, de Maringá, Paraná, em longo fax onde expõe suas razões.
Começa mostrando o ônus da Cpmf para as administradoras de imóveis. Ao compensar 100% do aluguel e encargos recebidos do locatário, a administradora, que é remunerada normalmente em torno de 10%, "acaba arcando um tributo 11,6 vezes maior, ou seja, a alíquota de 0,38% que incide sobre o todo passa a ser 4,41%". Exclama, com razão: "Imagina uma empresa ver subtraído tal número de seu faturamento do dia para a noite".
Destaca, a seguir, os três principais problemas para as administradoras: (1) o aumento dos imóveis vagos, (2) o aumento da rotatividade, que é o tempo médio de permanência no imóvel pelo locatário, e (3) a inadimplência, que persiste em agravar.
"Suas conseqüências – analisa – são o aumento dos custos em folha de pagamento com a necessidade de contratações na área de vistorias, roteiros de busca, controle de água e luz, aumento do espaço em jornal e quantidade de placas, quantidade de consultas de cadastro em SCI, Serasa, SPC etc., maior número de atendimento no departamento de manutenção…"
O rosário de dificuldades não pára por aí. Em razão da inadimplência, a maioria das empresas teve que criar ou ampliar departamentos de análise e recuperação de créditos, com supervisão do departamento jurídico. Para agravar, "algumas custas judiciais registraram alta de 200%, como a dos oficiais de justiça por exemplo". Nos cálculos do corretor, a soma dos três itens resulta num acréscimo de 63,50% dos custos administrativos das imobiliárias.
As casas de crédito também são lembradas por José Marcos Mareze como fonte de agruras, pois "antes as contas de administradoras eram disputadas pelos bancos, agora só a custa de pagamento de caras tarifas os bancos as toleram", em razão do grande número de lançamentos em conta corrente.
Tendo em vista os inúmeros serviços prestados pelas administradoras, com elevados custos, pergunta o missivista: "O fato é que as empresas têm que resolver uma grande equação, como satisfazer o cliente, que quer seu imóvel zelado, bem alugado e garantido, sem que administrado a tome prejuízos? Se rígida nas análises cadastrais não aluga o imóvel, o cliente fica insatisfeito e sem renda, se flexível assume riscos elevadíssimos com prejuízos na certa."
Outros argumentos também são desferidos pelo experiente economista e administrador, que deixamos de registrar por falta de espaço e para não agravar o risco de plágio.
Seu inconformismo é mais um sinal de que está mais do que na hora de as administradoras de imóveis se reunirem para discutir seus problemas com profundidade. E não apenas sozinhas, a portas fechadas. Mas com a presença expressiva de representantes dos proprietários e dos inquilinos. Por seu papel fundamental na economia e na resolução de conflitos no binômio locador-locatário, as imobiliárias exercem papel de relevante interesse público.
É do interesse da sociedade que continuem a exercer sua função de intermediárias entre o sonho de ter onde morar e a necessidade de ganhar um extra no final do mês.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (*41)224-2709 e fax (*41)224-1156.
