A prova da intermediação pode ser feita por quaisquer meios em direito admitidos — e até exclusivamente por testemunhas — diante das peculiaridades do contrato de mediação.
Se a atividade desenvolvida para o sucesso do negócio não foi exagerada, justo mitigar-se o percentual da comissão.
A decisão judicial acima ementada envolve corretor de imóvel paulista que moveu ação de cobrança de comissão contra o alienante do imóvel e foi prolatada pela turma julgadora do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo, em feito relatado pelo juiz Mariano Siqueira. (apelação para revisão n. 504928-00/4).
Na decisão de primeiro grau, o alienante fora condenado ao pagamento de 8% a título de comissão sobre a venda de uma área de terras. Em sua apelação, o réu argumentou que não teria ficado provada a intermediação, negando que o autor tivesse sido contratado para qualquer tipo de negócio (não havia contrato escrito), não tendo em momento algum se apresentado como corretor.
No entender do relator Mariano Siqueira, no entanto, a sentença recorrida deve ser mantida quanto ao fundamental, merecendo apenas pequena corrigenda. Ressalta, de início, que, para que o corretor faça jus à comissão pelos serviços de intermediação, faz-se necessário a conjugação de três requisitos, quais sejam: a) autorização para mediar; b) aproximação das partes; c) resultado útil.
De outro lado, menciona arestos do próprio Tribunal de Alçada de São Paulo e de outros órgãos, no sentido de que o contrato de mediação não exige forma especial, podendo ser provado por todos os meios admitidos em direito, permitindo-se a prova exclusivamente testemunhal. Não há necessidade de prova previamente constituída, inaplicando-se, em conseqüência o disposto no art. 401 do Código de Processo Civil, que diz o seguinte: "A prova exclusivamente testemunhal só se admite nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo vigente no país, ao tempo em que foram celebrados."
Colhe-se do acórdão que o corretor de imóveis justificou seu direito à comissão por ter participado de uma reunião mantida entre o adquirente do imóvel e os representantes dos alienantes, embora não tivesse mencionado sua qualificação profissional.
Diante de tão pouco empenho, o juiz relator entendeu que o valor da comissão deveria ser reduzido de oito para 5%, mantendo, no demais, a sentença original.
Várias conclusões podem ser tiradas da resposta judiciária. A primeira, favorável aos corretores de imóveis, é que se houve efetivamente intermediação, é sempre possível haver a cobrança e o pagamento da comissão de corretagem, mesmo que não haja contrato escrito como recomenda o Creci.
A segunda conclusão, que serve como advertência para vendedores e compradores, é que, se não quiserem correr o risco de pagar comissão, não convidem qualquer corretor para participar de reunião onde vão fechar o negócio, mesmo que o corretor seja "amigo" e esteja ali apenas para "dar uns palpites sobre o negócio".
Vale lembrar que não são comuns as ações de cobrança de comissão de corretagem, ou porque os corretores celebram por escrito contrato de intermediação com o alienante, como acontece no Paraná, ou porque trabalham livremente, sem opção, como é comum em São Paulo, só obtendo direito à comissão o corretor que efetivamente consegue ultimar o negócio.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (*41)224-2709 e fax (*41)224-1156.
