“O sujeito passivo, natural, na ação de cobrança de quotas condominiais é o proprietário da unidade predial, assim como registrado no Ofício Imobiliário.
‘Admito a legitimidade concorrente do promitente comprador, ainda que não tenha título registrado. Mas o reconhecimento da legitimidade exclusiva do promitente comprador se sobrepõe ao direito positivo, a cujo teor a obrigação é, sim, do condômino.
‘O promitente comprador, enquanto possuidor, pode ser obrigado ao pagamento das quotas condominiais. A final, aproveita os serviços prestados pelo condomínio. Agora, essa legitimidade ad causam, construída jurisprudencialmente, não exclui a do proprietário, que é o sujeito primeiro da obrigação.”
Com a devida permissão, reproduzimos na íntegra, com os grifos originais (nas palavras natural, concorrente, exclusiva e ad causam), o voto-vencido do ministro Ari Pargendler, da 3a. Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), dado em agravo regimental de recurso especial (n. 174.702-SP), no qual aquela Turma decidiu que o promitente-comprador da unidade responde pelas cotas de condomínio, sendo “irrelevante a circunstância da falta de registro do contrato”.
Obrigação não-excludente
Concordamos plenamente com o posicionamento do ministro Pargendler, por entendermos que a responsabilidade de quem compra uma unidade autônoma em condomínio não exclui a obrigação de quem continua mantendo o domínio sobre o bem, qual seja, o titular da co-propriedade conforme consta do registro imobiliário. Como se infere do que o ministro disse, não se pode reconhecer a legitimidade “exclusiva” do promitente-comprador sem afrontar o ordenamento jurídico. Como bem situou, condômino continua sendo o promitente-vendedor, até que ocorra a transmissão da propriedade, o que, no sistema brasileiro, acontece com a transcrição no registro de imóveis (Cód. Civil, art. 530, I).
No caso em tela, relatado pelo ministro Carlos Alberto Menezes Direito, o juiz de primeiro grau entendeu (erroneamente, a nosso ver) que “em princípio, quem responde pelo rateio das despesas condominiais é aquele que se utiliza, ou é beneficiado, dos serviços proporcionados pelo condomínio” e que “a pretensão deve ser dirigida contra o condômino” (correto), mas, “se o condômino for locatário, comodatário, admite-se a exigência do proprietário…” (locatário e comodatário não são condôminos).
Responsáveis subseqüentes
O Tribunal paulista deu provimento à apelação do condomínio, acordando que “a lei, sem desprezar a figura daquele que tem o domínio, de fácil comprovação mediante certidão imobiliária, faculta, sempre em favor da instituição condominial, a possibilidade de se buscarem outros responsáveis subseqüentes”, mencionando que, “por essa razão, é possível cobrar-se do ocupante, do locatário, do promissário comprador etc., mas, sem se olvidar de que, no primeiro plano está o proprietário”.
Como respaldo de sua decisão, o ministro-relator cita precedente da 2a. Seção do STJ, assim ementado: Condomínio. Cotas. Não elide a responsabilidade do promitente comprador circunstância de o contrato não haver sito registrado” (Resp 74.495), de 1996, e outros mais recentes (Resp153.157 e 161.272).
Enquanto o STJ não mudar de posição os condomínios continuarão tendo enormes dificuldades em receber as taxas de unidades prometidas à venda. É aconselhável, como precaução, que passem a melhor fiscalizar quem solicita permissão para se mudar para o prédio, visando saber se tem título ou só uma promessa de compra e venda, registrada ou não.
