Esta coluna só deveria tratar de assuntos jurídicos na área imobiliária. Acontece que o fator econômico é muito forte, ao ponto de condicionar o próprio objetivo que nos traçamos alcançar. Retomamos, pois, o tema da conservação do imóvel.
Hoje, o que se observa, infelizmente, é uma mentalidade de obtenção do melhor benefício a custo zero, como se um prédio ou uma construção não fossem objetos com vida útil limitada. Noutro dizer, a casa ou o apartamento ainda são vistos como fonte inesgotável de renda, que não precisa ser lavrada ou cultivada.
É puro engano, caro leitor. O tempo, salvo raras exceções, determina inexoravelmente a decadência de qualquer imóvel (salvo terrenos), trazendo consigo desvalorização, perda de aluguéis, baixo índice de ocupação, elevados custos de manutenção. Para que o prejuízo seja reduzido, é preciso administrar muito bem, planejando gastos ao longo do tempo, efetuando os pequenos reparos na hora certa, para que não se transformem em grandes reformas, em suma, investindo com inteligência na otimização da renda auferível.
Certas decisões precisam ser tomadas em conjunto pelo proprietário e pela administradora. Cabe ao senhorio ter a visão de longo alcance, e tomar as providências que resultarão no melhor desempenho. Sugerimos que o dono calcule o retorno de seu investimento projetando pelo menos cinco anos para a frente, de preferência dez anos, como se nesse período não fosse vender ou alienar o bem. Só assim se justificam certos gastos, ou melhor, investimentos que a casa pode exigir.
Dentro desta visão orgânica do imóvel, que o vê como um ser que necessita ser nutrido, cuidado, acalentado, entendemos ser indispensável que o proprietário reserve, ao longo dos bons tempos de locação, pelo menos cinco por cento (5%) da receita bruta de aluguel para reinvestir no próprio negócio. De que forma? Em primeiro lugar, fazendo os serviços indispensáveis de manutenção, consertando o que está estragado, substituindo peças gastas, trocando o velho pelo novo.
Mas, não basta somente dar uma boa manutenção. Para que o imóvel se valorize e tenha boa aceitação no mercado, é preciso dar-lhe um toque feminino, modernizando a cor das paredes, colocando (quem sabe) cortinas novas, atualizando o piso, dando prioridade a benfeitorias na cozinha e nos banheiros.
Tudo isso e mais um pouco, que dê um ar de frescor e bem-estar ao imóvel, deve e pode ser feito, repetimos, com o dinheiro do fundo de manutenção economizado pelo senhorio durante a locação. Os cinco ou dez por cento que reintroduzir em seu patrimônio gerará, com certeza, maior permanência de inquilinos no imóvel, aluguéis menos defasados e, no cômputo final, de cinco ou dez anos, uma melhor rentabilidade.
Não temos estatísticas para comprovar nosso ponto de vista, baseados que estamos na experiência e em informações obtidas junto a proprietários e imobiliárias.
O teste é fácil de fazer, entretanto. Pegue um apartamento que esteja desocupado há meses e invista nele o valor correspondente a dois ou três meses de aluguel (8% do aluguel nos últimos três anos), em pintura, limpeza, benfeitorias e pequenos toques de cultura do lar. Deixe-o resplandecente, bem cheiroso, com tudo em ordem. Em pouco tempo ele estará alugado, e muito bem alugado, apesar de toda a crise do mercado imobiliário.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (*41)224-2709 e fax (*41)224-1156.
