Diz o Código Civil que “o proprietário poder embargar a construção de prédio que invada a área do seu, ou sobre este deite goteiras, bem como daquele em que, a menos de metro e meio do seu, se abra janela, ou se faça eirado, terraço ou sacada” (art. 573).
Quando a lei é descumprida, o prejudicado pode mover ação de nunciação de obra nova, sobre a qual mostramos algumas observações.
1) Tem legitimidade ativa para a propositura da ação: a) o proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação da obra nova em imóvel vizinho lhe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado; b) o condômino, para impedir que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum (como acontece quando um condômino se apropria de áreas comuns do edifício); c) o município, a fim de impedir que o particular construa em contravenção de lei, regulamento ou postura.
2) É lícito ao prejudicado pela edificação de obra nova, se o caso for urgente, fazem o embargo extrajudicialmente. Trata-se de justiça pelas próprias mãos, devendo o nunciante notificar verbalmente, perante testemunhas, o proprietário ou, em sua falta, o construtor, para não continuar a obra, e dentro de três dias o nunciante deverá requerer a ratificação do embargo judicialmente.
3) O juiz poderá conceder o embargo da obra liminarmente ou após justificação prévia. Desde que comprovado de plano e inequivocamente a necessidade do embargo, sob pena de causar danos ao nunciante, o juiz o concederá independente de justificação prévia.
Entretanto, constatando-se a necessidade de uma maior verificação das provas produzidas com a petição inicial, caberá ao juiz designar audiência de justificação, mandando citar o réu para acompanhar, se quiser, procedendo-se na forma de justificação prévia para as ações possessórias.
4) O nunciado poderá, a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição, requerer o prosseguimento da obra, desde que preste caução e demonstre prejuízo resultante da suspensão. A caução a ser prestada poderá ser real ou fidejussória.
5) A ação de nunciação de obra nova só poderá ser proposta no prazo de ano e dia a contar de seu início. Passado este prazo, o prejudicado não terá o benefício da suspensão imediata da obra, mas poderá valer-se de ação demolitória.
6) O locatário do imóvel também pode requerer nunciação de obra nova, em vez de rescisão contratual, para obstar obra realizada em prédio contíguo, que poderá implicar restrições ao uso e gozo do imóvel locado.
7) Nos edifícios em condomínio, em princípio, a ação deverá ser proposta pelo síndico, mas, se este se omitir, qualquer condômino terá legitimidade ativa para embargar qualquer obra em área comum do prédio, feita por outro condômino ou terceiros.
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Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (*41)224-2709 e fax (*41)224-1156.
