Do Sinduscon-PR, recebemos cópia do projeto de lei que pretende matar o fantasma da Encol, dando tranqüilidade e segurança aos adquirentes de imóveis em construção. Desvincula a construção do patrimônio do incorporador, de modo que, em caso de falência, os adquirentes possam continuar normalmente a obra. O projeto é do deputado Ayrton Xerez.
Para atingir o objetivo proposto, propõe-se a alteração total do artigo 30 da Lei 4.591/64, e parcial dos artigos 32 e 43. O fulcro do projeto é a criação de maiores mecanismos legais de proteção do adquirente de imóvel, destacando-se a constituição de "patrimônio de afetação" apartado, sem ligação com o ativo e passivo da construtora.
O patrimônio de afetação, verdadeira garantia real do empreendimento, é constituído pelo terreno, acessões e demais direitos vinculados à incorporação. Sendo autônomo e independente, não responde por dívidas e obrigações não ligados à respectiva incorporação.
No caso de falência do incorporador ou paralisação da obra por mais de 30 dias (art. 43, III e VI), a Comissão de Representantes dos adquirentes das unidades poderá assumir a administração da incorporação, prosseguindo a obra ou liquidando o patrimônio de afetação, mediante deliberação dos promitentes compradores. A assembléia também poderá deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio afetado, mediante leilão, distribuindo os recurso proporcionalmente ao aporte de fundos efetivados pelos prejudicados.
Ao justificar seu projeto, o deputado Ayrton Xerez cita o professor Caio Mário da Silva Pereira, a quem se deve a redação original da Lei do Condomínio e Incorporações Imobiliárias, de 1964, destacando que pela afetação patrimonial os bens passam a vincular-se a um fim determinado, ficam gravados com um encargo ou são sujeitos a uma restrição, de modo que "separados do patrimônio e afetados a um fim, são tratados como bens independentes do patrimônio geral do indivíduo" (Instituições). Também cita o professor Melhim Chalhub, que defende a idéia, "como forma de agregar novos conceitos e mecanismos visando à eficácia da função social da propriedade". Tal garantia seria assegurada mediante averbação junto ao memorial de incorporação depositado na respectiva circunscrição imobiliária.
Se aprovado o projeto, cada empreendimento imobiliário passará a constituir um patrimônio autônomo e a ser tratado como uma empresa. Créditos trabalhistas, previdenciários, fiscais, com garantia real etc. estarão vinculados especificamente a cada edifício em construção, não se comunicando com os créditos vinculados ao patrimônio geral do incorporador ou com os créditos de outros lançamentos imobiliários. Cada incorporação terá sua contabilidade própria, independente da contabilidade geral do construtor ou incorporador.
Merece crédito e fé a proposta do deputado? Tudo dependerá do texto final da lei. A intenção certamente é boa. Não prejudica as construtoras e incorporadores honestos, não cria obstáculos à alienação das unidades, não interfere em direitos de terceiros (terão conhecimento prévio de que o empreendimento constitui um patrimônio fechado), garante maior segurança aos adquirentes de imóveis na planta (não existe nem existirá jamais garantia absoluta), e, quem sabe, seja o que o mercado imobiliário esteja precisando para recuperar a serenidade e lançar-se sem medo em novas empresas.
A idéia deve ser seriamente discutida por todos os interessados.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709 e fax (41)224-1156.
