Lemos, com satisfação, artigo do advogado Antônio Dilson Pereira, de Curitiba, sob o título "Simplificando e esclarecendo", em que o articulista combate a prolixidade dos contratos de locação residencial, com argumentos incisivos e convincentes (que vêm ao encontro do que sempre pensamos, aliás).
Pedimos vênia para transcrever o cerne de seu enunciado:
"…afirmo, sem menor receio de errar, que um contrato de locação de imóvel, além do preâmbulo, onde se pode fazer constar a legislação regente da matéria, não comporta mais do que 12(doze) cláusulas, a saber:
Primeira – identificação das partes no contrato, devidamente qualificadas;
Segunda – indicação do imóvel objeto do negócio;
Terceira – natureza da locação, se residencial ou não;
Quarta – valor mensal do aluguel e forma de pagamento, se via bancária, administradora de imóveis ou se diretamente com o locador;
Quinta – quais outros encargos correrão por conta do locatário (IPTU, condomínio etc);
Sexta – forma e periodicidade do reajuste do valor do aluguel;
Sétima – prazo da locação e a possibilidade ou não de renovação;
Oitava – proibição, se for o caso, de sublocação ou de cessão do contrato;
Nova – garantia do contrato (fiador ou fiadores) e se haverá renúncia do benefício de ordem;
Décima – fixação de multa para o caso de inadimplemento;
Décima-primeira – hipóteses de rescisão do contrato;
Décima-segunda – foro para dirimir as pendências decorrentes do contrato."
Tal recomendação, da maior valia, nos traz à mente a lembrança de um experiente advogado de Joaçaba, Santa Catarina (meu pai, Alexandre Muniz de Queiroz), que, durante décadas, alugou centenas de imóveis, com baixíssimo índice de inadimplência, utilizando-se de contrato de locação com apenas um único parágrafo, dizendo mais ou menos o seguinte:
"Pelo presente instrumento, FULANO … (qualificação e residência), aluga a BELTRANO…(qualificação) … o imóvel de sua propriedade, situado na rua …, apartamento … (ou sala …), para fins residenciais (ou comerciais), pelo prazo de … meses, iniciando-se nesta data e vencendo-se em …/…/…, pelo aluguel mensal de $ … (…), acrescido dos encargos de IPTU, seguro, luz e água comuns (condomínio), com reajuste anual segundo o índice legal permitido, proibida a sublocação e a cessão, ficando eleito o foro do local do imóvel e, no mais, aplicando-se a legislação pertinente à espécie."
Dispensava-se a figura do fiador.
Como lembra o ilustre causídico Antônio Dilson Pereira, acima citado, a Lei do Inquilinato regulamenta minuciosamente a relação locatícia, deixando pouco espaço ao alvedrio das partes. Tanto isso é verdade que, a rigor, a rigor mesmo, pouca vantagem leva o locador que se vale de um instrumento draconiano de contrato sobre outro que celebra uma locação verbal, sem registro por escrito.
Na época em que vivemos, pouca importância se dá à vontade dos celebrantes. Ninguém mais é servo do que contrata. Qualquer cláusula pode ser e é questionada no foro judicial, com boas probabilidades de sucesso. É ilusório acreditar que o papel garante o direito de quem contrata. Isto só acontece em filmes e em países onde impera o direito anglo-saxão.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709 e fax (41)224-1156.
