O bom senso da justiça brasileira impôs mais uma derrota ao Código de Defesa do Consumidor, ou melhor, aos radicais que não vêem que leis e medidas extremistas acabam por prejudicar aos que pretendem proteger.
Julgando recurso especial interposto pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios, decidiu o Superior Tribunal de Justiça que, em contrato de compra e venda de bem imóvel, com estipulação prevendo diferença de até 3% da área do apartamento, para mais ou menos, "a cláusula de tolerância sobre as dimensões, nos termos do art. 1.136 do Código civil, não viola a disciplina do Código de Defesa do Consumidor".
Ficou plenamente confirmada a vigência do artigo 1.136 do Código Civil, que regula a compra e venda "ad corpus" e "ad mensuram", estabelecendo o limite de l/20 avos (ou 5%) de tolerância nas dimensões do bem objeto de alienação. O aresto da Terceira Turma do STJ (98/18441-4) foi relatado pelo ministro Carlos Alberto Menezes Direito, com voto dos ministros Nilson Naves, Waldemar Zveiter e Ari Pargendler.
Do acórdão tiramos valiosas informações, como a emenda da decisão da 3a. Turma do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, objeto do recurso especial, que diz o seguinte:
Na venda ad corpus compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador examinou a planta da unidade imobiliária, tendo intenção de adquirir precisamente o que nele se contém. A referência à metragem é irrelevante. O preço é global, pago pelo todo, abrangendo a totalidade do imóvel. Venda efetuada nessas condições não outorga ao comprador o direito de exigir implemento de área (art. 1.136 do Código Civil).
Na ação civil pública ajuizada o Ministério Público pediu a nulidade de cláusula constante de contrato de adesão firmado por construtora com os compradores de seus imóveis, estabelecendo que não haverá repercussão jurídica, econômica ou financeira se ocorrer diferença de até 3%, para mais ou menos, da área objeto do contrato, o que contraria o Código de Defesa do Consumidor (arts. 51, inciso I, e 54, § 3o e 4o, e ainda art. 51, inciso XV).
Argumenta o ministro Carlos Alberto Menezes Direito que a inteligência do Código Civil "é favorável, exatamente, ao comprador", ao estabelecer o máximo de tolerância que a locução "mais ou menos" pode ensejar:
"No caso, não interessa saber se a venda é ad mensuram ou ad corpus. O que interessa é saber se a cláusula conflita com o Código de Defesa do Consumidor. O fato é que se estabeleceu um limite de tolerância. E o limite de tolerância legal está estipulado contratualmente. Haverá repercussão se ultrapassado. Em qualquer caso, funciona para ambas as partes, não tendo caráter punitivo para o comprador do imóvel."
Conclui: "Isso quer dizer que a diferença prevista na cláusula que se pretende anular não violenta o consumidor, sendo no revés, a ele favorável."
E então, caro leitor, da próxima vez que for comprar um apartamento na planta, não esqueça de levar régua e metro, para ter a certeza corresponde exatamente às dimensões proclamadas pelo incorporador. Ou conforme-se em eventualmente receber um imóvel com área de até 5% menor do que a enunciada.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709 e fax (41)224-1156.
