Você não está satisfeito com o trabalho de sua administradora imobiliária? Antes de pensar em trocar de empresa, faça uma análise completa da situação, veja a idoneidade da nova empresa e compare, em termos financeiros, os ônus e vantagens que você terá.
Para auxiliá-lo na análise comparativa, observe o seguinte roteiro:
a) Quanto a administradora cobra de taxa de locação
b) Quanto cobra de taxa de renovação de contrato
c) Qual a taxa de administração (e se incide somente sobre o aluguel ou sobre o aluguel e demais encargos)
d) Quando cobra de juro sobre o saldo devedor em conta corrente
e) Quanto cobra, através de seu departamento jurídico, de honorários, em caso de despejo por falta de pagamento
f) Quando cobra, por força de contrato, no caso de rescisão da administração
g) Quanto cobra de taxa de vistoria
h) Quanto cobra de limpeza do imóvel
i) Quando cobra de material de expediente
j) Quanto cobra de custas processuais
l) Quanto cobra de taxa de manutenção.
A lista de débitos que são lançados em conta corrente de proprietários poderia ter continuidade. Varia muito conforme a região do país, os costumes de cada cidade e, principalmente, a maior ou menor disposição da administradora.
Como mandatária do locador, a administradora pode lançar a seu débito todas as despesas – comprovadas – que efetuar em seu proveito. É obrigação do mandante pagar ao mandatário a remuneração ajustada e as "despesas de execução do mandato"(Cód. Civil, art. 1.310). Legalmente, portanto, nada impede que a imobiliária lance a débito do locador despesas como de limpeza do imóvel, fotocópias, material de expediente, custas e honorários, consertos, vistorias, cadastro, elaboração de contrato, seguro, e assim por diante.
Pode lançar a débito, também, juros sobre as somas que adiantar para a execução do mandato (Cód. Civil, art. 1.311). O juro é o legal de 1/2% (meio por cento) ao mês, salvo se houver estipulação contratual, quando pode ser elevado a 1% (um por cento) ao mês. Os juros só podem ser cobrados sobre importâncias que a administradora adiantar "para a execução do mandato", como custas judiciais e pagamento de taxas e encargos, e não sobre importâncias que eventualmente antecipe ao proprietário. Neste caso haveria empréstimo, o que é atividade privativa das entidades financeiras do país, e sujeitaria a administradora à fiscalização do Banco Central.
Se você ainda pensa que a administradora funciona como banco, sendo responsável pelo déficit financeiro de sua conta corrente, está na hora de se reciclar. Os tempos estão bicudos para todos. Quando receber o extrato mensal indicando saldo negativo, é seu dever cobrir o vermelho. Agindo assim, quem sabe, no próximo mês, você terá menos motivos para ficar insatisfeito com a empresa.
—–
PS. Já está à venda a segunda edição do "Orientador Imobiliário", em CD, com o seguinte conteúdo: a) 111 comentários deste autor; b) 298 modelos de contratos, petições e outros formulários; c) 1124 citações doutrinárias de autores diversos; d) 3616 ementas de toda a legislação imobiliária; e) 5411 ementas de jurisprudência de tribunais estaduais e superiores na área do Direito Imobiliário. Maiores informações podem ser solicitadas ao Instituto de Pesquisas Jurídicas Bonijuris, pelo fone/fax (41)323-4020.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709 e fax (41)224-1156.
