“Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio.”
Assim decidiu a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria (vencido o ministro relator), em recurso especial em que a responsabilidade civil do condomínio pelo furto de motocicleta de garagem do prédio estava em exame (Resp. 268.669-SP).
Os argumentos são fortes, tanto de um lado quanto de outro.
Diz o ministro Aldir Passarinho Júnior, relator vencido:
“… o bem era guardado em garagem do edifício, portanto área de acesso comum a todos e, por isso, de manutenção e fiscalização obrigatória pelo condomínio, por intermédio de seus empregados. O argumento de que incumbia a cada condômino tal dever de vigilância chega a ser absurdo, pois de apõe exatamente à natureza do próprio condomínio, em que há, na constituição do todo, áreas de uso individual, representadas pelas unidades autônomas, e as comuns, fruída (sic) pelos titulares em geral, sendo a responsabilidade civil, conforme a situação, ou escoteira de cada um ou fracionada pelo grupo inteiro”.
Os demais membros da Quarta Turma do STJ, – ministros Ruy Rosado de Aguiar, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha – não votaram com o relator, como é comum acontecer.
O ministro barros Monteiro retificou seu voto, esclarecendo que “o condomínio não se responsabilizou em relação a algum dano que tivesse ocorrido nas dependências do imóvel. O simples fato de haver o dever de vigilância e fiscalização não significa que o condomínio, automaticamente, esteja responsabilizando-se por todos os danos que ocorrerem no prédio”. Noutras palavras, “o fato de o veículo encontrar-se estacionado na garagem não significa, por si só, que o condomínio deva arcar com os danos havidos”.
Todos Conscientes
Outras razões foram aduzidas pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em seu voto-vista. Como sempre, sua linguagem é clara e contundente:
“A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Mesmo porque, é tal a possibilidade de sua ocorrência em cidades de alto índice de criminalidade, que haveria necessidade de predispor serviço especializado e oneroso para evitar os acontecimentos previsíveis. Se o grupo aceitar essa incumbência e assumir o resultado, muito bem; se não, libera-se-o das despesas comuns e cada um assume o seu prejuízo.”
Contra a tese de que o prédio teria a obrigação de fiscalizar a garagem, mostra que a convenção, por suas cláusulas, não leva a essa conclusão. Deixa dito, entretanto que, “examinaria de outro modo, no caso de o furto ter sido cometido contra a propriedade de terceiro, estranho ao condomínio, que tivesse entregue a coisa à guarda dos servidores do prédio”.
Em síntese, o condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.
