Invasões e favelas já podem se transformar em condomínios especiais, segundo dispõe o novo Estatuto da Cidade (lei 10.257, de 10 de julho de 2001), bastando para tanto que os moradores cumpram algumas determinações legais.
Como pré-requisitos para a obtenção do usucapião coletivo que ensejará a constituição do condomínio especial, o Estatuto aponta os seguintes (art. 10):
1) Que a área a ser transformada em condomínio tenha mais de 250m2 (duzentos e cinqüenta metros quadrados).
2) Que a área seja ocupada por população de baixa renda para sua moradia (aí incluem-se as invasões e favelas em geral).
3) Que os moradores tenham posse por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição (não serve para novas invasões).
4) Que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor (se já houver divisão em lotes, cada proprietário terá que requerer seu usucapião individual).
5) Que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Preenchidos estes cinco requisitos, os possuidores poderão requerer judicialmente a propriedade, através de ação de usucapião coletivo (ou usucapião coletiva, no feminino, como diz a lei). Tratando-se de interesse comum, queremos crer que a legitimidade ativa será, em princípio, de cada possuidor, mas não vemos óbice a que ao menos parte dos residentes seja representada por associação de moradores ou outro ente público.
Frações iguais
O condomínio será constituído na mesma sentença que declarar o usucapião especial coletivo do imóvel. Transitada em julgado, a decisão judicial será levada a registro na circunscrição competente, abrindo-se uma matrícula geral, para o condomínio, e matrículas individuais para cada novo proprietário (art. 10, § 2o).
A cada possuidor o magistrado atribuirá uma fração ideal do terreno, que será igual para todos, independente do tamanho das dimensões do terreno ocupado, salvo se os novos condôminos tiverem firmado pacto estabelecendo frações ideais diferenciadas (art. 10, § 3o). A existência de fração igual para todos facilita a cobrança da taxa de condomínio (rateio) que os condôminos aprovarem em assembléia geral. Evita cálculos e diferenciações de pouco relevo.
Outra provisão estabelecida pelo Estatuto da Cidade (art. 10, § 4o) prevê a indivisibilidade do novo condomínio especial, porém suscetível de extinção por maioria qualificada de 2/3 (dois terços) dos condôminos, desde que haja “execução de urbanização posterior à constituição do condomínio”. Nesta hipótese, cada condômino volta a ser proprietário de terreno simples, e as vias de acesso passam ao domínio público.
O Estatuto da Cidade procurou facilitar o funcionamento do condomínio especial, não criando obstáculos intransponíveis de quórum, como acontece na Lei 4.591/64, na qual em várias instâncias se exige deliberação qualificada ou unanimidade. Todas as decisões de assembléia serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, ou seja, maioria simples, “obrigando também os demais, discordantes ou ausentes”.
O novo instrumento de política urbana, com certeza, propiciará a transformação de áreas hoje depreciadas em novos condomínios dignos e valorizados. É o que desejamos, intensamente.
