Ação de despejo só após 90 dias de atraso? Tirando o ponto de exclamação, foi este o título de matéria publicada nos jornais, no último mês de julho, o que, mais uma vez lança dúvidas sobre questão já dirimida no campo imobiliário.
Ao contrário do que diz ao texto, a atual legislação locatícia não estabelece o prazo de 90 dias ou três meses para que o locador tome a iniciativa da ação de despejo. Somente na hipótese de o contrato não estipular data para o pagamento é que o senhorio deverá esperar até o sexto útil dia do mês seguinte ao vencido (Lei 8.245/91, art. 23, I). Fora disso, a ação de despejo pode ser ajuizada até no dia seguinte ao do vencimento do aluguel, se essa for a vontade do locador.
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, é a primeira e principal obrigação do locatário. Em nenhum lugar da Lei do Inquilinato, que tanto o protege, há qualquer previsão no sentido de permitir que permaneça em atraso durante 90 dias, sem que o locador possa tomar qualquer providência, como erroneamente explica a matéria do jornal. Nem o Código de Defesa do Consumidor, tão zeloso no amparo ao cidadão, ousou garantir aos devedores o direito de continuar sem pagar impunemente por qualquer prazo.
Diga-se, aliás, que não é esta a primeira vez que se faz tal tipo de confusão. A origem remota talvez seja alguma ordenação dos tempos do Império, já que na segunda metade do século XX em tempo algum existiu semelhante tipo de permissiva legislação.
Cobrança suasória
Na prática, porém, a teoria é outra, como dizem os juristas. Mover ação de despejo imediatamente logo após o vencimento do aluguel não constitui a melhor política. Qualquer ação de despejo implica, necessariamente, a contratação de advogado e o pagamento de custas judiciais, o que obriga o senhorio ao desembolso de quantia normalmente superior ao do próprio aluguel.
A cobrança amigável do débito é, com certeza, o melhor caminho. Usando-se de meios suasórios, ou seja, os permitidos por lei, sem ferir o Código de Defesa do Consumidor, é possível obter o fim desejado com o mínimo de despesas. Para tanto, as administradoras mantêm departamentos especializados. E há centenas de bacharéis à disposição, evitando que haja um confronto direto entre o proprietário e seu inquilino.
Difícil é determinar o limite entre a “enrolação” e a ação propriamente dita. Esperar 30, 60, 90 dias antes de propor o despejo? O bom senso indica que, em regra, se deve esperar pelo menos o vencimento do segundo mês de aluguel mas não protelar até que vença o quarto, ou seja, iniciar a ação entre 30 e 70 dias do vencimento, salvo nos casos em que há seguro fiança locatícia, em que o prazo é menor, em função da apólice securitária.
Lembre-se, finalmente, que uma espera de 90 dias (até que vença o quarto mês) é prejudicial aos próprios inquilinos. Quem não pagou um ou dois meses de aluguel e encargos, terá enormes dificuldades para solver quatro ou mais meses, e ainda acrescidos de multa, correção, juros, custas e honorários advocatícios.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709 e fax (41)224-1156.
