“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”
É este o teor da Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, recentemente aprovada pela por sua Segunda Seção, consolidando, assim, o entendimento dos ministros sobre tema que afligia edifícios construídos antes de 1964, ano em que entrou em vigor a Lei do Condomínio.
Singela, direta e determinada, a Súmula 260 não deixa margem a dúvida de que condôminos, locatários, demais moradores e visitantes do prédio estão sujeitos às normas expedidas pela convenção de condomínio aprovada – e por extensão, pelo regimento interno – mesmo que não esteja registrada ou não tenha sido depositada no cartório de notas imobiliárias pelo incorporador.
Das decisões que serviram de base para a elaboração da Súmula 260, a mais antiga é o Recurso Especial 36815, de São Paulo (1993/0019164-0), no qual o inquilino de uma unidade se rebelava contra a convenção do condomínio, sob o argumento de que não estava registrada e que, portanto, não poderia ser aplicada a ele, que não era condômino.
Relatado pelo ministro Costa Leite, o recurso obteve da Terceira Turma do STJ, a seguinte decisão, conforme ementado:
“Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2o do art. 9o da Lei n. 4591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições.”
Feixe de luz
Na fundamentação do acórdão que serviu de fonte à súmula citada, o ministro Costa Leite cita o autor da Lei do Condomínio, professor Caio Mário, para quem independente ‘de inserir-se no contrato de locação a cláusula de obrigatoriedade para as disposições do regulamento, o adquirente e o locatário, como quais quer usuários, são adstritos ao seu cumprimento e à sua obediência sob as cominações legais ou convencionais’, isto porque ‘aquelas disposições disciplinares são normativas, sujeitando ao seu cumprimento todas as pessoas direta ou indiretamente a elas subordinadas, como ainda as que ulteriormente penetram em caráter permanente ou transitório no condomínio ou no edifício’.
A Súmula 260 também joga um feixe de luz sobre questão semelhante, mas que pouco foi levada aos tribunais, e que diz respeito à minuta de convenção que o incorporador deve apresentar ao registro de imóveis, antes de iniciar as vendas das unidades (Lei 4.591/64, art. 32, j).
Há quem entenda que esta minuta da futura convenção deve ser expressamente aprovada pelos condôminos para ter validade. Sempre entendemos que sua validade não depende de aprovação formal e novo registro. Cada condômino ao adquirir a unidade convalida tacitamente a minuta, que assim fica aprovada por todos, e passa a ser a convenção do condomínio, para todos os fins.
Somente na hipótese de a minuta não corresponder às necessidades do empreendimento é que os novos proprietários deverão alterá-la, quando então será necessário cumprir todo o processo de aprovação, com deliberação de 2/3 dos titulares do domínio e o subseqüente registro. Não fosse assim, para que incluir a minuta no processo de incorporação do prédio?
A interpretação da lei, como mostra o STJ, é uma questão de bom-senso.
