O mercado de locação deverá ganhar um novo impulso com o lançamento, recente, de uma nova modalidade de caução: o título de capitalização, beneficiando pessoas que dispõem de dinheiro para aplicar e que preferem evitar o constrangimento de solicitar os favores de um fiador ou o alto custo do seguro de fiança locatícia.
O novo instrumento de garantia, considerado ideal para quem não tem como comprovar renda, apresenta algumas características atraentes para o locatário e locador. Dentre elas:
O inquilino pode caucionar qualquer valor determinado e acordado junto à imobiliária, sem burocracia.
O inquilino resgata 103% (cento e três por cento) do depósito, no prazo final, devidamente capitalizado.
O título pode ser resgatado antecipadamente em caso de rescisão do contrato (com restrições).
Os eventuais conflitos serão resolvidos através de mediação e arbitragem.
É importante relembrar que, pela Lei do Inquilinato (8.245/91), o locador só pode exigir uma modalidade de garantia num mesmo contrato, dentre a caução, a fiança e o seguro de fiança locatícia.
A fiança, ainda a mais popular forma de garantia, encontra-se em declínio há anos, tanto pela falta de pessoas com patrimônio sem ônus, como pela dificuldade em convencer alguém a assumir tal encargo, sem qualquer retribuição. Além disso, o fiador não oferece certeza de pagamento dos débitos do locatário, pois tão-logo firme o contrato pode se desfazer dos bens de sua propriedade indicados como prova de sua idoneidade financeira. Grandes e médias imobiliárias têm arquivos cheios de execuções malsucedidas contra fiadores, por falta de bens para penhora.
O seguro de fiança locatícia, por não ter, como na fiança, origem num vínculo de confiança entre o inquilino e o garantidor, padece do mal da impessoalidade. Por terem quitado o prêmio do seguro, muitos locatários se julgam no “direito” de não pagar o aluguel ou de deixar o imóvel em péssimas condições ao término da locação. Imobiliárias inescrupulosas também procuraram tirar proveito da situação, cobrando valores indevidos da seguradora, o que fez com que o custo do seguro fiança subisse ao invés de diminuir, tornando-o altamente oneroso para o locatário (cerca de 15% ao mês sobre aluguel e encargos).
A caução, a nosso ver, é o melhor meio de garantia locatícia, só que, sendo em dinheiro, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, o que não representa muita segurança para o locador, dada a notória morosidade de nossa Justiça.
O maior problema da caução em dinheiro – o limite de três meses de aluguel – ficou contornado com a caução por título de capitalização lançada em Curitiba. Sendo um investimento que trará alguma renda ao locatário (e não um deságio de 15%), certamente será preferido pelos pretendentes que dispõem de alguma poupança e não intencionam premeditadamente “dar o golpe” no locador. Poderá ser de três, seis, nove, doze, quinze ou vinte meses, conforme o cadastro ou a negociação entre as partes.
Importante destacar, também, que os inevitáveis conflitos que surgirão ao término da locação serão objeto de mediação e arbitragem, conforme cláusula compromissória inserida no contrato de garantia do aluguel. Ao que tudo indica, prevalecendo tal forma de garantia, estaremos dando um grande passo, igualmente, para a implantação das câmaras de mediação e arbitragem no Brasil.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709 e fax (41)224-1156.
