Por força da tradição, em algumas cidades do Brasil ainda é grande o número de proprietários que entregam seus imóveis à administração de procuradores, em geral advogados, contadores e até mesmo despachantes.
Como ninguém tem o privilégio legal de administrar imóveis, nada impede que qualquer pessoa, independente de sua profissão, se torne administradora de imóveis de terceiros. O que gerava discussão, mas hoje está apassivado, é a locação de imóveis, que, desde a vigência da antiga Lei dos Corretores de Imóveis (6.530, de 12.05.78), já beneficiava o corretor com a competência exclusiva para a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis.
O que é privilégio do corretor é a “intermediação na locação de imóveis” e não a locação propriamente dita, pois o próprio proprietário, se quiser alugar por conta própria, ou em nome próprio, não necessita contratar um intermediário. Não havendo intermediação, não há exclusividade do corretor.
Ocorre intermediação quando uma pessoa atue em um negócio entre vendedor e comprador, entre locador e locatário, entre produtor e consumidor, intervindo e interferindo no sentido de levar as partes a um acordo de vontades, quer tenha poderes de mandato, ou não, de uma delas. O intermediário age em nome próprio, isto é, em seu próprio nome, e busca a indicação da oportunidade para a conclusão de um contrato.
O mandatário, ao contrário, deve agir em nome do mandante, praticando todos os atos em nome deste, como se este mesmo os estivesse praticando. Não pode ser confundido, pois, como intermediário do mandante. Ele não interfere nem intervém no sentido de levar as partes a um acordo, mas imbui-se na vontade do mandante, assume sua personalidade, veste-se de seu poder de decisão, e projeta seus direitos e responsabilidades dentro do ordenamento jurídico. O mandatário constitui, por assim dizer, uma extensão do mandante, algo que lhe está dentro (intra) e não entre (inter) ou fora (extra).
Quando alguém efetivamente age como procurador, com as características acima, e não como intermediário, praticando todos os atos preliminares e definitivos como se fosse o próprio proprietário, não fica caracterizada a “intermediação na locação de imóveis” a que a lei se refere.
A propósito do tema, o Superior Tribunal de Justiçam, em ação de consignação em pagamento proposta contra a administradora do imóvel, mandatária do locador com poderes especiais, entendeu que “não há confundir a condição de mandatária, mesmo detendo poderes especiais, com a do sujeito ativo da relação ex-locato, o senhorio-mandante” (Recurso especial 227.011, relatado pelo ministro José Arnaldo da Fonseca).
Como se vê, não existe um limite nítido entre o mandatário ou procurador e o intermediário ou corretor. A conduta de quem recebe os poderes e a estreiteza de sua relação com o outorgante podem induzir terceiros a acreditar que estão a negociar diretamente com o mandante, com um preposto plenipotenciário ou com um mero intermediário ou até mesmo mediador. No caso de imobiliárias e administradoras, pela própria condição comercial de sua atividade, presume-se que sejam somente intermediárias (ou mandatárias em sentido impróprio), não se confundindo sua figura com a do locador.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709 e fax (41) 224-1156.
