No artigo anterior, mostramos o erro de técnica legislativa do novo Código Civil, que, ao tratar da convenção, inseriu dois parágrafos no artigo 1.334, os quais ficariam bem melhor se fossem ligados à cabeça do artigo 1.333. Hoje, prosseguimos nesta série, apresentando o conteúdo da convenção de condomínio, tema também versado em duas partes, nos artigos 1.332 e 1.334.
Já vimos os três primeiros requisitos da convenção de condomínio, que são (art. 1.332):
“I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns:
III – o fim a que as unidades se destinam.”
No art. 1.334, o novo Código Civil indica mais sete requisitos da convenção condominial, sem prejuízo do que os proprietários aprovarem por conta própria. Diz a lei:
“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”
A Lei do Condomínio, ainda em vigor, previu expressamente 12 regras semelhantes, sendo mais explícita ao tratar do síndico e de sua remuneração. Mas, comparando-se os dois textos legais, não há grandes diferenças. O novo Código Civil ditou normas mais abrangentes, com menos palavras (92 contra 132 da Lei 4.591/64), para regular a matéria em comento. Haverá, pois, a partir de 2003, maior liberdade para os condôminos disporem sobre o conteúdo de suas convenções.
Note que aprofundou a vinculação entre a convenção e o regimento interno do prédio. Pela Lei do Condomínio, cabia à convenção fixar “a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção”. Da forma como está redigido o novo Código Civil, alguns poderão pensar que o regimento interno fará parte integrante da própria convenção. Lendo-se o caput seguido do inciso V, temos: “…a convenção determinará… o regimento interno”. O que significa isso? Como a norma é vaga, seus intérpretes certamente lhe darão a melhor conotação.
Desde já, nos incluímos no grupo que defenderá a separação dos dois instrumentos legais. Na convenção deve-se regular como o regimento interno será aprovado, sua forma e abrangência, ficando para o próprio regimento interno a regulamentação concreta da vida quotidiana do prédio. Mas há um problema nesse sentido (o art. 1.351), como veremos adiante.
Uma observação final: A Lei 4.591/64 escrevia a palavra quorum em itálico, sem acento, ao passo que o que o novo Código Civil o faz sem itálico e sem acento: quorum. Seguimos a orientação da profa. Maria Tereza Piacentini (“Não Tropece na Língua”) que recomenda escrever sem itálico (porque já aportuguesada a palavra) mas com acento: quórum (conforme a gramática).
