Em muitos pontos o novo Código Civil resolveu polêmicas entre condôminos. A questão de saber se o proprietário pode ou não participar das assembléias estando em débito com sua quota de rateio ficou esclarecida no novo texto legal. A partir do próximo ano, somente os condôminos que estiverem “quites” com suas obrigações poderão deliberar em assembléia. Tal privilégio insere-se entre os direitos dos condôminos.
Diz o novo Código:
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”
Apesar da má redação (de um Código Civil esperava-se melhor apuro na linguagem), o texto é bem claro. No inciso I, onde se lê dispor, entenda-se que o proprietário pode livremente onerar, dar em pagamento, vender, doar ou alienar de qualquer modo a sua unidade. É esse o sentido do verbo dispor, em bom juridiquês.
No inciso II chama a atenção o emprego da palavra compossuidores, ao invés de condôminos ou proprietários. O legislador, ao que parece, demonstra sua intenção de que os direitos são extensíveis a todas as pessoas assemelhadas aos proprietários, como os promitentes compradores e cessionários.
O inciso III, apesar de claro, ensejará controvérsias, por certo. Quando uma pessoa se encontra “quite”? A existência de multa não paga, mas contestada, deixa o condômino sem quitação? É bom que o tema seja regulado pela convenção do condomínio.
Quatro deveres
Em seguida aos três direitos, o novo Código Civil elenca quatro deveres dos coproprietários.
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais:
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
(Este artigo carrega dois longos parágrafos, que veremos na próxima semana.)
O rateio das despesas condominiais passará a ser feito, obrigatoriamente, de acordo com a fração ideal de cada unidade. O novo Código Civil não mais permite, ao menos expressamente, que os condôminos aprovem critério diferente. A atual Lei do Condomínio (4.591/64) dispõe que “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade” (art. 123, § 1o). Tal exceção não está prevista na lei futura.
A proibição de realizar obras que comprometam a segurança da edificação não estava explícita na Lei 4.591/64. Por mais óbvio que seja a regra, é bom que tenha sido ordenada. Facilitará aos proprietários aprovarem normas mais rígidas de obras nos prédios, inclusive quanto a horário e barulho.
Os deveres dos incisos III e IV são os mesmos já previstos na Lei do Condomínio (art. 10), com outras palavras. Segurança, sossego e saúde (salubridade) continuam a ser as pedras angulares do comportamento exigido dos moradores em relação a seus vizinhos, tal como prevê o atual Código Civil (art. 554). O legislador, estranhamente, incluiu um novo dever aos condôminos: a obediência aos bons costumes. Criou uma nova polêmica, onde a poeira já havia baixado há tempo.
