Deixada de lado a discussão sobre a data exata do novo milênio, se em 2000 ou 2001, o fato é que o momento exige reflexão sobre os rumos do mercado imobiliário na nova década que se inicia. Há aproximadamente um ano, lançamos, deste espaço, um desafio aos dirigentes do mercado imobiliário, vocalizando a necessidade de se tomar iniciativas visando dar novo impulso às negociações imobiliárias. Relançamos, agora, o mesmo desafio.
Vista agora, com a perspectiva do tempo passado, pode-se dizer, sem medo de errar, que a década de 1990, realmente, não foi um período de euforia para os operadores do mercado imobiliário, seus investidores e pessoas que ocasionalmente dele participam. Depois de quarenta anos de elevada inflação, em que as aplicações em imóveis em muito superavam qualquer outra forma de investimento, sete anos de inflação reduzida (1994-2000) não foram suficientes para livrar a área de erros e exageros passados.
Meses atrás, por exemplo, o Secovi-SP, por seu vice-presidente, Cláudio Bernardes, alertou para a elevada incidência de tributos na construção de imóveis, que atingem, se computados todos os estágios da construção, mais de 49% dos recursos investidos, incluindo as operações de financiamento às construtoras.
O estudo do Secovi, denominado Indústria Imobiliária – Geração de Tributos, mostra que são muitos os encargos que penalizam tanto as construtoras como os mutuários, tais como as custas cartoriais e de registro, além do imposto de transmissão. Para as empresas, o ônus dos impostos é ainda maior, pois, como argumenta Cláudio Bernardes, elas geralmente só conseguem financiar 70% das obras. Como os tributos são os mesmos, seu peso sobre a parcela financiada é ainda maior, ultrapassando 60% do valor financiado.
Não é mais reserva
O grande argumento do Secovi (que ratificamos integralmente), é de que no passado, os imóveis eram um refúgio natural dos investidores contra a inflação, e, portanto, o problema da tributação não tinha a mesma gravidade. "Mas, hoje, a situação mudou radicalmente. Num regime de juros elevados e moeda estável, as aplicações deslocaram-se. Os imóveis foram deixando de ser vistos como reserva de valor para se transformarem em bens de uso ou locação. É oneroso manter lotes de terreno vazios ou até apartamentos sem inquilino, à espera de valorização, como era comum no tempo da hiperinflação."
Lembra o dirigente da categoria que em países desenvolvidos, "em vez de se taxar a produção de imóveis, os compradores recebem benefícios", como a possibilidade de abater da renda bruta, na declaração do imposto de renda, parte ou a totalidade das prestações pagas ao financiador.
Reduzir os impostos incidentes sobre a comercialização de imóveis novos e, por que não, dos usados, criando incentivos para quem investe em imóveis para locação ou para quem destina parte de sua renda a suprir essa necessidade básica do homem, são apenas parte do que pode ser feito. O mercado, se deixado sozinho como está, permanecerá ainda muito tempo no remanso de rio onde se encontra no momento. Quem tem mandato ou liderança na área, deve começar a agir o quanto antes, para bem de todo o quadrante e maior benefício e qualidade de vida de toda a nação.
Falar é fácil. Precisamos de pessoas de ação.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709 e fax (41) 224-1156.
