“A garagem de apartamento residencial, embora com matrícula própria, não pode ser penhorada, estando sob a proteção da Lei n. 8.009/90.”
Com voto-vencido do ministro Ari Pargendler, foi esta a decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em acórdão relatado pelo ministro Carlos Alberto Menezes Direito (recurso especial n. 222.012). O fato de o julgado ter sido proferido por maioria e não por unanimidade, mostra que o tema garagem condominial continua polêmico e nem sempre bem entendido, dadas suas peculiaridades.
Segundo relata o ministro Carlos Alberto Menezes Direito, o recurso especial foi interposto contra acórdão da 10a Câmara Extraordinária do 1o Tribunal de Alçada Civil de São Paulo que determinou a desconstituição de penhora sobre garagem de apartamento, sob o fundamento de que “garagem se constitui em parte integrante do apartamento, não podendo ser alienada ou onerada separadamente”.
Circulação restrita
Argúi o recorrente que a Lei 8.009/90, por ser restritiva de direitos, deve ser interpretada restritivamente, sendo impenhoráveis apenas os bens elencados nos dispositivos legais, e que a Lei 4.591/64, em seu artigo 4o, permite a alienação de unidades autônomas do condomínio sem o consentimento dos demais condôminos; logo, que as garagens com matrícula própria, como é o caso, podem ser comercializadas separadamente do apartamento.
Tal argumento não foi acolhido pelo STJ. No dizer do ministro-relator, “a meu sentir, há um elemento indispensável para manter a garagem, no caso, sob o regime tutelar do bem de família que é a impossibilidade de negócio em separado”. Como explica adiante, “tratando-se de imóvel residencial, a garagem, ainda que com matrícula independente, tem, no mínimo, circulação restrita. Em muitos condomínios é vedada a utilização da garagem por quem não é condômino, com o que sequer é possível o aluguel da mesma para pessoa estranha ao condomínio”, razão por que “em se tratando de imóvel residencial, a garagem adere ao bem principal”.
Com o relator votaram os ministros Nilson Naves e Eduardo Ribeiro.
Contra-argumento
Justificando seu voto-vencido, o ministro Ari Pargendler lembra que quando a unidade não é autônoma, ela nem é penhorável porque faz parte da área comum do condomínio, dizendo enfaticamente: “Agora, uma coisa é inarredável e a prática é comum; quando o condômino não tem carro, ele a aluga no próprio condomínio; existe um mercado incrível para isso”. E prossegue: “Hoje em dia, essas garagens nos próprios edifícios residenciais estão altamente valorizadas, porque as famílias têm mais de um carro. Então, não vejo por que estender um benefício ao devedor se ele tem um imóvel que é valorizado e que pode, sim, ser objeto de praça, concorrendo a ela os demais condôminos. Acho que isso [não permitir a penhora] é favorecer demais o devedor.”
Quem nos acompanha há tempo, sabe que entendemos ser possível a alienação de garagem autônoma a terceiros, por entendermos que se constitui em uma unidade do edifício como outra qualquer e que quem adquire tal imóvel deixa de ser um estranho, passando a ser um condômino como os demais, com direito a voto, a cumprir os regulamentos e a pagar sua respectiva quota de rateio das despesas.
Mas, como o STJ entende diferente, vale o poder de quem manda.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709 e fax (41)224-1156.
