Das três modalidades de fiança admitidas pela Lei do Inquilinato (caução, fiança e seguro de fiança locatícia), nossa preferência, quando possível, sempre foi pela caução, tendo em conta sua favorável relação custo/benefício. O que se paga pelo registro do bem custa pouco diante do prêmio do seguro fiança ou da obrigação moral que se assume ao passar pelo constrangimento de pedir fiança. Infelizmente, nem todos possuem um imóvel ou outro bem de valor que sirva como garantia.
Nossa simpatia pela caução aumentou ainda mais quando, há dias, recebemos cópia do “Diário das Leis Imobiliário”, do 3o. decêndio de março/2001, onde se publica acórdão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, validando a caução mesmo sem a devida averbação na circunscrição imobiliária.
Diz a ementa (apelação c/ revisão n. 548631-00/1), como relatada pelo juiz Oliveira Prado:
“Cobrança de alugueres e encargos da locação do prestador de caução imobiliária (art. 37, I da Lei 8.245/91). Falta de registro no Cartório Imobiliário torna a caução não-válida contra terceiros, mas o credor dispõe de título executivo contra o garantidor. Art. 585, III e IV do CPC. Inocorrência de excesso de penhora. Multa moratória contratualmente prevista, mostra-se devida. Presentes exigibilidade, liquidez e certeza do débito, como bem reconhecido na r. sentença, que afigura-se correta. Nega-se provimento ao recurso.”
Em seu voto, o juiz relator esclarece que a caução, prestada como uma das modalidades de garantia previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, “deve ser levada a Registro no Cartório Imobiliário (art. 38 § 1o. da referida lei)”. “Todavia, a falta do mencionado registro não implica (…) nulidade da garantia, mas apenas sua invalidade perante terceiros.”
Só o registro garante
Muito embora favorável ao locador, o aresto paulista serve como alerta a quem pense em evitar as despesas com o registro, pois deixa o imóvel que serve como garantia na mesma situação do bem que indica a idoneidade patrimonial do fiador: sujeito a alienação a qualquer momento. É garantia que pode evaporar de uma hora para outra.
A vantagem da caução em bem imóvel corretamente registrada reside na certeza de que o imóvel dado em garantia continuará “no mesmo lugar” quando e se o locatário deixar de pagar os aluguéis ou se descumprir outras obrigações contratuais. “No mesmo lugar” significa que, mesmo que eventualmente alienado, a caução atingirá o novo adquirente, já que o ônus persegue o bem, aonde quer que “vá”. Sem o registro, se o locador tiver sorte, o contrato de caução não será nulo, mas seu cumprimento não poderá atingir eventuais direitos de terceiro sobre o imóvel surgidos no decorrer da locação.
Ainda sobre a caução, é bom recordar que pode ser feito tanto em bens imóveis como em bens móveis, como veículos, títulos e ações, quer sejam de propriedade do próprio locatário ou de terceiro (garantidor). A caução em bens móveis deve ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos e a de bens imóveis deve ser averbada na respectiva matrícula no Registro de Imóveis (Lei 8.245/91, art. 38, § 1o.)
A Lei do Inquilinato também admite a caução em dinheiro, mas, infelizmente, restringe seu montante a três meses do aluguel (em princípio, não cobre nem os encargos da locação), quantia irrisória e irrealista, portanto inaceitável.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709 e fax (41) 224-1156.
