Até parece que o legislador nunca morou em edifício submetido ao regime da Lei do Condomínio. Se tivesse alguma experiência, com certeza saberia das dificuldades para se alterar qualquer norma da convenção, em razão do elevado quórum exigido – dois terços dos proprietários. A maioria dos condomínios tem convenções desatualizadas em razão de tal regra, que, apesar de dura, serve para evitar modificações a toda hora.
Qual não foi nossa surpresa, porém, ao verificarmos que o novo Código Civil estendeu a exigência do quórum de dois terços dos condôminos à alteração do regimento interno, documento com características diferentes da convenção e que, pela lei atual e tradição, sempre foi passível de mudança por deliberação simples ou qualificada da maioria dos consortes do prédio.
A regra do novo Código Civil assim dispõe:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.”
O engessamento do regimento interno, antes submetido ao quórum fixado na própria convenção, significa perda de autonomia para o síndico e menor liberdade para os condôminos. O dia-a-dia do prédio perderá sintonia com os avanços da tecnologia e dos costumes. Com o tempo – se nada for feito para modificar esta parte do novo Código – teremos regimentos internos ultrapassados e desrespeitados, por obsoletos e anacrônicos.
Proteção
Na segunda parte do artigo 1.351, a nova lei civil regula a mudança na destinação do prédio. Aqui, sim, mantendo regra já vigente, de que somente por unanimidade os condôminos poderão modificar a finalidade para a qual o prédio foi construído.
O legislador distingue entre a destinação do prédio como um todo e a da unidade autônoma. Quer se queira, por exemplo, transformar um edifício residencial em comercial, quer um só apartamento de residencial para comercial, haverá necessidade de aprovação de todos os proprietários. Qualquer titular de fração ideal poderá insurgir-se contra a medida.
A bem da verdade, diga-se que a Lei 4.591/64 não contém regra explícita sobre a exigência de unanimidade para a modificação da destinação do prédio ou de unidade autônoma. Diz que é defeso a qualquer condômino (art. 10) “destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio” (III), e adiante, que o proprietário poderá fazer obra que “modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos” (§ 2o do mesmo artigo).
Como “alterar a forma externa da fachada” também é defeso a qualquer condômino (art. 10, I), sempre se interpretou que a exigência da “aquiescência da unanimidade dos condôminos” seja válida para as duas situações – alteração da fachada e mudança de destinação – apesar desta última não ter sido explicitamente nominada.
Com isso, o legislador resguarda o adquirente de imóvel em condomínio de modificações que poderiam desvalorizar a unidade ou tirar-lhe o conforto e a segurança que buscou ao submeter-se ao regime do condomínio edilício.
