A pretensão do locador em despejar o locatário está condicionada à existência de determinados requisitos ou condições da ação de despejo.
São condições de qualquer ação: (a) a possibilidade jurídica do pedido, (b) o interesse de agir e (c) a qualidade para agir (legitimatio ad causam).
A possibilidade jurídica do pedido (item a), na ação de despejo, consiste no acolhimento legal da pretensão do locador, isto é, o motivo pelo qual ele pretende despejar o locatário deve estar previsto em lei. Assim, por exemplo, não há possibilidade jurídica do pedido, se o locador requer o despejo para uso de um primo ou irmão. Ou se requer o despejo para demolição e edificação licenciada, sem que daí resulte aumento de, pelo menos, 20% da área construída.
O locador não pode exercer sua pretensão de despejo baseado unicamente em sua vontade ou em cláusula do contrato não amparada pela lei.
Nos exemplos mencionados, dados com base na legislação atual, falta o elemento juridicidade ao pedido de despejo. Não há fundamento legal.
O interesse de agir (item b) caracteriza-se pela necessidade de o locador recorrer à proteção das vias judiciais, para a satisfação de um direito seu. O locador só será parte legítima quando tiver interesse direto em demandar, isto é, quando tiver o direito de exigir o cumprimento de uma obrigação assumida pelo locatário (pagamento do aluguel, por exemplo) ou de assegurar-se uma prerrogativa definida em lei (despejo para uso próprio, por exemplo).
Privativa do locador
Para que o interesse em agir fique bem caracterizado é necessário, em princípio, que haja uma violação ou uma ameaça ao direito do locador. Assim, somente após o locatário deixar de pagar o aluguel no dia vencido, terá o locador interesse jurídico em requerer o despejo. Mas, no caso de despejo para uso próprio, não há propriamente um direito ameaçado ou violado. O interesse de agir, no caso, mede-se pela necessidade que o locador tem de utilizar-se do imóvel em proveito próprio.
A qualidade para agir (legitimatio ad causam) (item c) é a relação entre a pretensão se que leva a juízo e as partes envolvidas. No caso da ação de despejo, tem legitimidade para agir tão-somente quem seja locador.
A ação de despejo é privativa dos locadores, como autores, e dos locatários, como réus.
Nesse sentido, por exemplo, o condomínio não pode requerer o despejo do locatário que esteja descumprindo o regimento interno e a convenção do prédio, porque não é locador. Falta-lhe a legitimidade ativa para a ação de despejo.
Do mesmo modo, não se pode requerer o despejo de um imóvel ocupado por um promitente-comprador a título precário, sem qualquer vínculo locatário. A ilegitimidade, no caso, seria tanto do autor como do réu, por não haver locação.
Outra hipótese: requerer o despejo de funcionário que mora em imóvel alugado à firma e não a ele, funcionário.
Conclusão e conseqüências: quando faltar uma das condições da ação de despejo, o juiz julgará o autor carecedor do direito de ação, sem examinar o mérito da questão; mas o autor poderá retornar a juízo com o mesmo pedido, tendo em vista que tal decisão não faz coisa julgada (CPC, art. 267, VI).
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709 e fax (41) 224-1156.
