O condomínio pode alterar a data de pagamento das contribuições mensais, através de decisão da assembléia que contrarie o que está previsto na convenção? Pode, por exemplo, antecipar o vencimento do dia 10 do mês seguinte ao vencido para o 5.º dia útil do mês, a fim de obter recursos para efetuar o pagamento do salário dos funcionários? Para tanto seria necessário alterar a convenção do condomínio, mediante voto de 2/3 de todos os condôminos? Como fazer para compatibilizar o disposto no estatuto com os problemas enfrentados pelo síndico para honrar os compromissos do condomínio?
A resposta a primeira dessas perguntas foi dada pela l0ª Câmara Cível do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, ao dar provimento à apelação de um condômino, em recurso relatado pelo juiz Euclides de Oliveira, interposto pelo autor em ação de consignação em pagamento, em que se insurge contra deliberação da assembléia de seu condomínio, que antecipou do dia 10 para o dia 1.º a data de vencimento das taxas condominiais.
No entender do tribunal paulista, é nula a alteração da data para pagamento de despesas de condomínio, prevista em convenção, caso não seja decidida em assembléia a que estejam presentes pelo menos dois terços dos condôminos, por se tratar de modificação do estatuto condominial (jornal Tribuna do Direito, caderno de jurisprudência, abril/97).
Quem tem razão?
Tem ou não tem razão o Tribunal? Se na convenção está previsto que o pagamento das taxas de condomínio poderá ser feito sem acréscimo até o dia 10 do mês, tal data não pode ser modificada por decisão do síndico, do Conselho Consultivo e nem mesmo de assembléia geral do edifício, a não ser que tal assembléia decida pela mudança do que estiver disposto na convenção, com o quórum necessário de 2/3 (Lei 4.591/64, art. 22, parág. único).
O difícil é conseguir quórum de dois terços para alterar a convenção, especialmente nos edifícios com muitas unidades autônomas, em que há muitos apartamentos alugados, ou em que há muitos proprietários inadimplentes com o pagamento de suas quotas. Até tomarmos conhecimento da decisão do TA/SP, acima referida, sempre orientávamos nossos clientes no sentido de que, sendo impossível obter quórum para alterar a convenção, que procurassem decidir o assunto em assembléia com o maior número possível de condôminos, para dar maior legitimidade à deliberação, sabendo intimamente que poderia eventualmente ser contestada em juízo.
O que fazer?
E, agora, José? O que fazer? Como pagar o salário do zelador e do porteiro, no 5.º dia do mês, se a taxa só pode ser cobrada no dia 10? Como manter saldo em caixa para este e outros compromissos, se os condôminos não dispõem de dinheiro nem para pagar as despesas minimamente necessárias? De outro lado, como antecipar o pagamento para o início do mês, quando os condôminos também ainda não receberam seus salários? Vejam como é difícil conciliar os interesses de todos. Para piorar a situação, os bancos demoram no mínimo dois dias para liberar os pagamentos das taxas feitos com cheque.
Nas circunstâncias atuais, não existe uma data ideal para o pagamento do condomínio. Dividir o rateio em duas datas, uma no início do mês e outra 10 ou 15 dias depois, onera com despesas bancárias e de cobrança. Ter vencimento flexível, sempre no 5.º ou 6.º dia útil do mês é bom, desde que o condomínio tenha uma reserva técnica para garantir as despesas até o ingresso dos valores. Ou então fixar o vencimento no dia 8 ou 9 de cada mês, ou seja, logo após o 5.º dia útil, para que os condôminos assalariados não gastem seus salários antes de cumprir seu compromisso com o edifício. De qualquer forma, haverá necessidade de provisão de dinheiro para as despesas que se vencerem no início do mês.
Qualquer que seja a solução, haverá os descontentes e os realmente prejudicados. Nada impede que algum deles recorra à Justiça e obtenha aval a suas pretensões, pois respaldado na fria norma da lei. Infelizmente, há mais perguntas que respostas. Ao leitor, o nosso perdão.
