Causaram surpresa alguns dos posicionamentos do juiz Américo Izidoro Angélico, do Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo, em palestra proferida a síndicos, administradores e advogados, em evento promovido pelo Secovi-PR, recentemente, sob o tema “O novo Código Civil nas relações jurídicas condominiais”.
Dentre todos, o de maior impacto foi sua defesa da tese de que, mesmo quando entrar em vigor, no próximo dia 11 de janeiro, o novo Código não afetará as convenções de condomínio já elaboradas, fazendo com que a multa por atraso no pagamento das taxas continue sendo de “até 20%”, como estabelece a Lei 4.591/64 e não de “até dois por cento”, como previsto na lei nova.
No entender do magistrado paulista, “a vigência da lei não se confunde com sua eficácia, logo, nada obsta que uma norma seja vigente sem ser eficaz, ou que seja eficaz sem estar vigorando”. Citando Tércio Ferraz Júnior, argumenta que “a norma será eficaz se tiver condições fáticas de atuar por ser adequada à realidade, e condições técnicas de atuação, por estarem presentes os elementos normativos para adequá-la à produção de efeitos concretos.”
Partindo dessa teoria, o magistrado mostrou que as convenções condominiais incluem disposições não conflitantes com a lei e seu espírito estabelece as normas e sanções a que estarão sujeitos os transgressores de suas regras. Argumenta: “A convenção é de caráter e natureza institucional, origina-se de manifestação plurilateral de vontades, é ato jurídico, é ato jurídico perfeito, tem efeito vinculante relativamente aos direitos e deveres do grupo por ela submetido”.
Continua o juiz do TA paulista: “Com prudência, podemos concluir que a nova lei civil não afeta as convenções já elaboradas, pois de caráter institucional, ato-regra, e atos jurídicos perfeitos, e não cuidarem de normas de ordem pública. Assim, as convenções já existentes, continuariam com a multa nelas inseridas (até 20%), porém nas novas convenções (a partir de 11 de janeiro de 2003), a multa é aquela prevista no parágrafo único do art. 1.336 (2%).”
Adiante em sua exposição, o palestrante enfatizou que “a multa condominial de 20% é bastante diversa de outras multas pela sua atipicidade, [já que] no condomínio a dívida [despesas] é paga embora inadimplente o condômino. Ocorre que a inadimplência é completada mediante rateio imediato e proporcional aos demais condôminos, que, nada devendo, arcam com ela e todas as demais taxas que se seguirem.”
O jurista deu orientação aos presentes para que não alterem suas convenções de condomínio, porque, mesmo que os tribunais derrubem a multa de até 20%, das convenções antigas, caso a lei venha a ser alterada (elevando o percentual da multa para pelo menos 10%), não haverá necessidade, então, de realizar nova assembléia com exigência do quórum de dois terços dos condôminos. Disse que será necessário muito tempo para digerir o novo Código Civil, sendo desnecessária qualquer precipitação.
É cedo para dizer o destino das palavras do magistrado. Seu peso e autoridade, de todo modo, servem como alento para quem é síndico ou paga sua taxa de condomínio em dia.
PS. Entraremos em recesso na próxima semana, seguido de férias. Voltaremos no decorrer do mês de fevereiro de 2003, se Deus permitir.
