Em nossa leitura do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), chegamos hoje a uma de suas principais partes, a seção que trata “do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios” do solo urbano. O emprego da palavra compulsório no plural indica que haverá parcelamento compulsório, edificação compulsória e utilização compulsória nos casos que a lei prever.
O texto é longo, mas merece ser transcrito na íntegra e lido com atenção:
“Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.
§ 1o Considera-se subutilizado o imóvel: I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente; II – (vetado)
§ 2o o proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.
§ 3o A notificação far-se-á: I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração; II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo inciso I.
§ 4o Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a: I – um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente; II – dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
§ 5o Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica a que se refere o caput poderá prever a concluso de etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.
Art. 6o A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.”
Alguns comentários a respeito:
Apesar do rigor do Estatuto, praticamente todo o poder discricionário foi delegado ao poder público municipal, através de lei que defina que áreas urbanas serão declaradas como não edificadas, subutilizadas (aqui caberá uma grande discussão) e não utilizadas. Tais áreas deverão constar do plano diretor da cidade, o qual também necessita de lei ordinária, aprovada pela câmara de vereadores e sancionada pelo prefeito local.
O conceito de imóvel subutilizado parece simplório: aquele cujo “aproveitamento” seja inferior ao mínimo definido no plano diretor. Desde já se faça um alerta, para que nossos futuros legisladores municipais e urbanistas não caiam na falsa armadilha de que toda área desocupada ou não edificada com a densidade prevista seja considerada subutilizada. Tememos que, neste ponto, o tiro possa sair pela culatra: ao invés de termos cidades com melhor qualidade de vida, estaremos às voltas com urbanistas xiitas querendo “aproveitar” todo lote vazio, sob o argumento (nem sempre verdadeiro) de que são reserva especulativa. Terrenos vazios também cumprem uma função social, de arejar melhor a cidade, evitando adensamentos indesejados.
Não é preciso ser vidente para vislumbrar que haverá grande leva de ações judiciais.
Continua na próxima semana.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
