Notícias que circularam na Internet e em jornais de grande circulação trouxeram a informação de que a antiga Lei do Condomínio (4.501/64) proibia o aluguel de garagens do prédio a terceiros. Como veremos, tal assertiva não condiz totalmente com a realidade, pois somente o direito de uso de espaço para estacionamento, nas áreas comuns do prédio, é que estava condicionado à vontade do condomínio, ao passo que a locação de vagas próprias, delimitadas, podia ser feita livremente.
O novo Código Civil (Lei 10.406/02) regulamentou a questão, prescrevendo que o condômino pode “alugar área no abrigo para veículos” (art. 1.338), ou seja, tão-somente o espaço praticamente virtual, não delimitado, que não se confunde com as vagas (“box”) de garagem, desde que dê preferência, “em condições iguais” a qualquer dos condôminos em relação a estranhos “e, entre todos, os possuidores”.
Note-se que o novo Código Civil não disciplinou a locação de garagens unitárias com matrícula própria, as quais, por serem unidades autônomas do prédio, como qualquer outro apartamento, sala ou loja, podem ser livremente alienadas e cedidas a qualquer pessoa, independente da vontade dos demais condôminos ou de sua manifestação. Quanto a estas, no nosso entender, não prevalece o direito de preferência na locação, assim como não havia a impossibilidade de sua transferência a terceiros, na vigência da Lei 4.591/64, porque não são bens acessórios de uma unidade do prédio mas sim bens principais, autônomos.
Dizia a Lei velha: “Art. 4o – A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (vetado).”
Diz a Lei nova: “Art. 1.331. § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.”
O texto jornalístico não nos permite fazer destaques gráficos, por isso repetimos: “abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais…. [podem] ser alienad[o]s e gravad[o]s livremente por seus proprietários”. O texto é claro, ao distinguir vagas de estacionamento, com fração ideal própria, de áreas coletivas, na qual o proprietário tem direito de colocar seu veículo.
Portanto, não é totalmente correta a assertiva de que a Lei do Condomínio não permitia alugar as vagas de garagem, como também não é completamente segura a interpretação de que, agora, para alugar uma garagem é sempre necessário conceder direito de preferência aos demais condôminos e moradores (possuidores) do condomínio. Ambas as premissas são corretas quando – repetimos – se tratar de área privativa comum, com ou sem demarcação, mas sem fração ideal própria, e, conseqüentemente, sem matrícula específica no Registro de Imóveis.
Vaga autônoma continua a ser respeitada como unidade independente.
Quanto ao receio de que o proprietário estaria permitindo o ingresso de alguém “estranho” ao edifício, basta lembrar que novos proprietários e novos inquilinos também são “estranhos” no início de seu relacionamento com os demais. O novo locatário da garagem deixará de ser um desconhecido tão logo passe a obedecer e respeitar as normas do condomínio, o que pode e deve ser-lhe exigido.
