Na última semana vimos que o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) impõe um imposto abusivo contra o proprietário que não der à sua propriedade o uso que for estabelecido em lei municipal, no prazo que esta fixar. O valor da multa chega a 1.400% (mil e quatrocentos por cento) do valor do IPTU, o que faz com que em poucos anos o valor do imóvel seja consumido pelo imposto. Mas não pára aí. A novela continua.
Na seção seguinte (IV do Capítulo II), a sina do infeliz proprietário recebe seu golpe final, como se vê:
“Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.
§ 1o Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.”
A desapropriação é facultativa (“poderá”) e não obrigatória, pois é fácil fazer leis, difícil é conseguir o dinheiro para pagar os compromissos assumidos. Prudentemente, o legislador exigiu aprovação do Senado Federal para o lançamento de títulos da dívida pública pelos municípios, o que restringirá sua aplicação aos municípios mais organizados e influentes.
Prossegue o artigo 8o do Estatuto da Cidade:
“§ 2o O valor real da indenização:
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.
§ 3o Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos.
§ 4o O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público.
§ 5o O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.
§ 6o Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5o as mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei.”
Pontos que chamam a atenção:
O proprietário não será beneficiado com a valorização do imóvel em função de obras realizadas pela prefeitura, após notificado a realizar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória do solo urbano (art. 5o, § 2o), caso o imóvel venha a ser desapropriado. A princípio, parece justo.
Também seria justo que a prefeitura incluísse no preço do imóvel o valor do IPTU que o titular da terra eventualmente tiver pago a maior, em termos progressivos, no período que antecedeu à desapropriação. Não serão poucos os contribuintes que, por não terem o dinheiro suficiente para cumprir a exigência legal de uso compulsório e não quererem perder seu imóvel, pagarão o imposto progressivo enquanto puderem. O que acontecerá? Em cinco anos, a prefeitura arrecadará o equivalente a 30% (trinta por cento) do valor do imóvel (1+2+4+8+15%), e ainda o compra pelo “valor real” (base de cálculo do IPTU), com títulos podres, pagáveis em dez anos, podendo revendê-o com lucro a terceiros (mais capitalizados), para fazerem no imóvel o que o primitivo dono estava impossibilitado de realizar.
Prossegue na próxima semana.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
