Qual o quórum ideal para destituir o síndico de um condomínio? Observe que não perguntamos qual o quórum legal, definido pela convenção do condomínio, ou na ausência de previsão, por 2/3 dos condôminos, presentes em assembléia geral especialmente convocada.
Em que medida os condôminos serão melhor servidos? Com um quórum de 2/3 de todos os condôminos, como consta em muitas convenções de condomínio, em razão de terem interpretado mal a lei? Ou com o quórum de apenas 2/3 dos condôminos presentes à assembléia, como também está previsto em muitas convenções? Ou ainda com o quórum da maioria absoluta dos condôminos?
O quórum de 2/3 dos condôminos presentes na assembléia pode ser muito baixo, em certas circunstâncias. Se houver algum descontentamento dos condôminos (e sempre haverá quando se fala em destituição do síndico), será muito fácil obter o consentimento de 2/3 apenas daqueles que comparecerem à assembléia. Num edifício de 24 apartamentos, se apenas seis estiverem presentes, ou ¼ dos condôminos, o síndico poderá ser destituído com o voto de apenas quatro proprietários. Basta que um dos presentes exerça certa liderança, para que a votação tome este ou aquele rumo.
Maioria absoluta
De outro lado, o voto de 2/3 de todos os condôminos, ou de 2/3 das frações ideais do condomínio, para deliberar sobre a troca compulsória do síndico, também é extremamente exagerado. Em muitos edifícios, especialmente aqueles com elevado número de unidades e alta inadimplência, torna-se quase impossível obter quórum de 2/3 do total. O esforço para arregimentar os condôminos é tão oneroso que o síndico, na prática, fica imune a qualquer tentativa de substituição. Num conjunto residencial ou comercial com l20 unidades, por exemplo, será preciso levar 80 condôminos a uma reunião, e obter o apoio de todos eles contra o síndico para que este seja destituído. Pouco provável, naturalmente.
Seria ideal o quórum da maioria absoluta para resolver a questão? Bastaria que mais da metade dos condôminos comparecesse à assembléia e votasse a favor da queda da derrubada do síndico? Há quem considere tal coeficiente ainda muito elevado, em função da pouca presença dos condôminos em assembléia. Mas, sem dúvida, está no meio termo entre uma hipótese (2/3 do total) e outra (2/3 dos presentes).
E, então, caro leitor, não existe um quórum ideal para a destituição do síndico? O ideal sempre é difícil de ser alcançado. O que é ideal em um prédio pode não ser em outro; o que é ideal hoje pode não ser amanhã. É trivial.
Quórum duplo
A melhor solução (não necessariamente a ideal) pode estar no meio, como já diziam os romanos. Talvez seja possível conciliar os interesses dos condôminos e do síndico, estabelecendo um quórum duplo, obrigando a que um mínimo de condôminos esteja presente à assembléia para que esta seja instalada, e exigindo que uma maioria expressiva deles aprove a proposta em pauta. Por exemplo, estatuir na convenção que o síndico somente será destituído em assembléia especialmente convocada, com a presença de ¼ (hum quarto) ou de 1/3 (hum terço) do total de condôminos e com o voto de 2/3 (dois terços) ou mesmo de ¾ (três quartos) dos presentes.
No caso do edifício com 24 unidades, talvez fosse ideal exigir a presença de 1/3 dos condôminos (8), enquanto no prédio com 120 unidades melhor seria reduzir para ¼ (30), a fim de que não fique nem muito difícil nem muito fácil obter o quórum mínimo para a abertura da assembléia . Pois a finalidade da exigência é esta mesma: tornar difícil, mas não impossível, qualquer movimento que vise a derrocada do síndico, pois somente se o motivo for sério e não fútil é que os condôminos se disporão a comparecer a uma assembléia condominial.
Se o prezado leitor tiver uma idéia ou sugestão a respeito, por favor nos escreva.
