Para não fugir do assunto em moda no País – os juros – trataremos do tema em nossa coluna de hoje, no que diz respeito ao condomínio.
Recebemos de nosso correspondente no Rio de Janeiro, Rubem Bittencourt, a informação de que a Justiça começa a proferir as primeiras decisões referentes à cobrança de juros moratórios com base no novo código Civil. Segundo informa, dois juízes de varas cíveis de Belo Horizonte determinaram que após 11 de janeiro de 2003, data de entrada em vigor do novo Código, a taxa de juros a ser aplicada será a Selic.
O fundamento da decisão está no art. 406 do Código Civil, que diz: “Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.”
No caso dos condomínios, a disposição legal incidente encontra-se no Art. 1.336, § 1o do Código Civil, com a seguinte dicção: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Como regra geral, portanto, continua em vigor a norma de que o juro de mora incidente sobre a taxa de condomínio é de 1% (um por cento) ao mês, salvo se a convenção, o regimento interno ou decisão assemblear tiverem estipulado critério diferente de cobrança, como o previsto no artigo 406 já citado, percentual fixo mensal (1,5%, 2%, 2,5% etc.) ou outro qualquer, todos os quais acabarão passando, cedo ou tarde, pelo crivo do Judiciário.
O Secovi-SP, em seu “Manual do Síndico”, recomenda que os condomínios aprovem como “limite para os juros convencionados” a aplicação da taxa legal prevista no art. 406, ou seja, a Selic. Já o Secovi-RJ, em texto semelhante, argumenta que o poder deliberativo dos condôminos não poderá ultrapassar o dobro da taxa prevista no art. 1.336, vale dizer, 2% (dois por cento) ao mês, o que, em nossa opinião, é percentual razoável e defensável na esfera judicial.
Não se pode esquecer que a taxa Selic, hoje fixada em 26,5% ao ano, não conseguirá manter-se nesse patamar elevado por muito tempo, sob pena de quebrar o País. É preferível, para os condomínios e para os condôminos, estabelecer de uma vez uma taxa fixa de juros – 2% ao mês, v.g. – do que complicar a vida de todos com taxas flutuantes.
De concreto, pode-se dizer que nada ainda está determinado, apesar da clareza das disposições legais. O que hoje parece razoável, amanhã poderá mostrar-se absurdo, o que levará os juízes a reverem suas posições, mesmo que a lei diga a mesma coisa. Esta é a função do Judiciário, sob a moderna ótica do Direito.
Enquanto os tribunais não elaboram um entendimento consolidado, recomenda-se aos síndicos e condôminos que convencionem a aplicação de juros de mora ponderados, altos o suficiente para desestimular a inadimplência, mas não tão altos que percam o bom senso.
