O condômino pode alienar sua garagem a alguém estranho ao condomínio? A pergunta tem razão de ser porque a Lei do Condomínio estabelece restrições à transferência de vagas de estacionamento, o que levou alguns intérpretes a estender tal impedimento a todas as hipóteses possíveis de compra e venda.
O cerne da questão está situado no art. 2.º, da Lei 4.591/64, e especialmente nos seus dois primeiros parágrafos. Vale a pena transcrever.
“Art. 2.º – Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1.º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
§ 2.º – O direito de que trata o § 1.º desta artigo poderá ser transferido a outro condômino, independente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
X 3.º – Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.” (grifamos)
Lendo-se atentamente a legislação transcrita, pode-se chegar a várias conclusões, ressaltando-se de imediato estar-se tratando de vaga de garagem à qual não foi atribuída fração ideal de terreno e não de vaga de garagem individual, demarcada e autônoma, com fração ideal de terreno própria, desvinculada de qualquer unidade, por se constituir em si uma unidade autônoma, com direito a matrícula no registro de imóveis.
O direito de que trata o § 1.º é o direito à guarda de veículo na garagem coletiva, com fração ideal comum, demarcada ou não, necessariamente vinculada a uma unidade autônoma (habitacional ou comercial), sem possibilidade de matrícula no registro de imóveis. Sendo coletiva ou acessório do principal, a vaga de garagem será sempre subordinada, só podendo ser transferida de uma unidade principal para outra, como diz a lei, vedada sua alienação a pessoas estranhas ao condomínio.
Quem é estranho?
A mesma regra não deve ser aplicada no caso das garagens individuais, com fração ideal específica, e que se constituem em unidades autônomas. A estas o art. 2.º já transcrito não faz referência, não se enquadrando no disposto no § 2.º. Vigora, na hipótese, a regra geral sobre a alienação de unidades no condomínio, que diz:
“Art. 4.º – A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.”
Como se vê, qualquer unidade autônoma pode ser livremente vendida ou onerada. Logo, se a garagem se constituir em unidade autônoma, também poderá ser livremente alienada, inclusive a terceiro não condômino, que, a partir do momento em que se tornar o novo proprietário da vaga, deixará de ser um estranho no condomínio, passando a ser um co-proprietário como todos os demais, com obrigação de cumprir e respeitar a convenção do condomínio e de pagar a sua quota-parte nas despesas ordinárias e extraordinárias.
Em outras palavras, pessoas estranhas ao condomínio não podem comprar vagas de estacionamento coletivo ou acessórias de unidades autônomas, mas podem adquirir qualquer unidade autônoma do edifício, incluindo aí as vagas de garagem autônomas, os apartamentos autônomos, as salas e conjuntos comerciais autônomos e assim por diante.
