De Londrina, PR, recebemos correspondência do advogado Luiz José de Almeida informando que os cartórios de protesto de títulos estão lavrando o protesto de cotas de condomínio, o que sinaliza uma redução da inadimplência.
Comunicado conjunto dos cartórios do 1o, 2o e 3o Tabelionato de Protesto de Títulos daquela cidade foi encaminhado a administradoras e advogados de condomínios, junto com parecer do advogado Rômulo Cavalcante Mota, do Rio de Janeiro, publicado em 12/05/2003, dizendo o seguinte:
“Faço chegar às suas mãos fotocópia que discorre sobre a possibilidade do protesto de cotas condominiais com fundamento na Lei 9.492 de 10/09/1997, uma lei relativamente nova no ordenamento jurídico brasileiro que ainda não está sendo utilizada em sua plenitude e com certeza se constitui em importante instrumento de combate à inadimplência.”
Até o advento do novo Código Civil, em janeiro deste ano, não víamos com bons olhos o protesto de cotas condominiais, pelo custo que representava, além de outros ônus para administrar o procedimento, após pago o título. Diante, porém, da redução da multa por inadimplemento para “até dois por cento” do débito, o que deixou os condomínios em situação dramática, somos levados a acreditar que o protesto seja mais um instrumento necessário para evitar o colapso do edifício.
De qualquer modo, o síndico que pretender se utilizar deste meio de coerção deve tomar algumas cautelas, especialmente para evitar que o inadimplente seja colocado em situação vexatória que motive pedido de danos morais.
Rômulo Cavalcante Mota e os cartórios de Londrina, nesse ponto, recomendam:
1. Aprovação das cotas condominiais em assembléia geral ordinária ou extraordinária, com os valores fixados em real, acrescidos de multa e juros devidos.
2. Aprovação pela assembléia de autorização para que o síndico promova o protesto da cota ou das cotas condominiais e seus acréscimos, isentando-o de qualquer responsabilidade pessoal, e para que ele possa outorgar poderes à administradora ou a advogado para efetivar os protestos, se for o caso.
3. Registro da ata em cartório de títulos e documentos, para garantia e segurança.
Para efetivar o protesto, o síndico deverá preencher requerimento ao cartório (modelo-padrão, de preferência), juntando cópia da convenção do condomínio, ata da assembléia que aprovou o protesto das cotas condominiais e planilha de débitos assinada.
Também a cidade de Londrina foi palco de cena que chocou a opinião pública nacional, quando a televisão mostrou a todo o país um edifício com 270 unidades (leia-se famílias) sem energia elétrica, cortada pela concessionária por falta de pagamento, em decorrência da inadimplência de quase 100 proprietários. Sem dinheiro para pagar as contas de água e luz, sem contar com outros recursos (cobrança garantida, empréstimos bancários), o síndico fez o que pode, enquanto pode.
Mesmo com o protesto das cotas, infelizmente, não se solucionará o problema da inadimplência nos condomínios. O protesto só produz efeito na primeira vez; uma vez protestado, o devedor não mais se preocupa com um segundo ou terceiro registro negativo.
Resta esperar que o legislador encontre uma solução adequada ao espírito do Código Civil, vale dizer, que coloque o coletivo e a comunidade em primeiro lugar, não permitindo que o interesse individual prevaleça sobre o todo.
