Pergunta um condômino:
“Poderia ser anulada uma AGE (assembléia geral extraordinária), que colocaram como unanimidade a votação de prestação de contas da administração anterior, mas, no entanto, eu e minhas três procurações como também de um outro vizinho com duas procurações, não havíamos concordado com o que havia sido deliberado na respectiva assembléia, em um total de 24 pessoas presentes?”
Responde o TeleCondo:
“A assembléia geral ordinária é obrigatória, por ficção da lei (Cód.Civil, art. 1.350). É destinada à prestação de contas do síndico, relativamente ao exercício anterior, à apresentação da previsão orçamentária para o exercício seguinte, entre outras matérias que constarem da ‘ordem do dia’. A deliberação prevalecerá, salvo disposição diferente na convenção, conforme decidir a maioria dos condôminos presentes.
A assembléia geral extraordinária é destinada ao exame e deliberação de temas incomuns, que derivam de situação especial, portanto não oportunos ou impróprios para deliberação em assembléia ordinária.
O quórum para instalação e deliberação nas assembléias, qualquer delas, será aquele previsto na convenção, contudo, se a convenção for omissa, as assembléias se instalarão com os condôminos presentes (Cód.Civil, art. 1.352) e as matérias constantes da ‘ordem do dia’ poderão ser aprovadas pela maioria simples de votos, salvo nas situações em que a lei exige quórum qualificado, por exemplo, para alteração da convenção, para destituição do síndico etc.
As decisões da assembléia, quando precedida de todos os requisitos na convocação e instalação, obrigam a todos os condôminos, presentes ou não, exemplo: prestação de contas, mesmo que esteja errada; aprovação de reforma, mesmo que não seja necessária; perdão de multa, mesmo quando claramente devida etc.
Na hipótese da prestação de contas ser aprovada em assembléia, somente seria possível exigir-se outra, ainda assim apenas pela via judicial, se algum dos condôminos provar a existência de (a) fraude nas contas; (b) nulidade da assembléia por falta de quórum; (c) participação de terceiros – não condômino – na votação, cujo voto tenha o poder de alterar o resultado; (d) falta de convocação para o assunto discutido; (e) falta de atendimento dos requisitos de prazos para convocação etc.
Quando o síndico não convocar a assembléia que deva ser realizada, os próprios condôminos poderão fazê-lo mediante requerimento com a assinatura de condôminos que representem ¼ (um quarto) do condomínio (Cód.Civil, art. 1.350, § 1o), mas, deverão ser observados todos os outros requisitos para a instalação da assembléia, inclusive com obediência à forma e prazos para convocação que a convenção estabelecer ou, se omissa, conforme dispuser a lei (Código Civil, art. 1.354). Uma vez instalada a assembléia o quórum a ser obedecido será o da convenção.
Se a convenção for omissa valerá a maioria simples dos votos de condôminos presentes, considerados os pesos de suas respectivas frações ideais (Cód. Civil, art. 1.352, parág. único).
Em síntese, deve verificar o que estabelece a convenção quanto ao quórum para aprovação de contas – se é de maioria qualificada ou maioria simples -, como também pode pedir a nulidade da assembléia, em que a ata registrou unanimidade na aprovação de prestação de contas, quando na verdade sete condôminos presentes, sendo cinco destes representados, não concordaram com as contas da administração anterior.”
Assina o parecer do TeleCondo (41- 3223-8030) o pesquisador Sandro G. Francisco.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)3224-2709, fax (41)3224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br
