Nem tudo está perdido para os locadores de imóveis. Há semanas divulgamos decisão do Superior Tribunal de Justiça favorável à categoria. Hoje trazemos novo aresto do STJ que também vai de encontro à volumosa corrente jurisprudencial que situa o fiador como parte vulnerável da relação jurídica e que deve ser tutelada pela Justiça, quando o que se busca, no sistema judiciário, é o equilíbrio das relações sociais.
Reconhece a Sexta Turma do STJ que o fiador pode renunciar, prévia e expressamente, ao direito de exonerar-se da fiança. A ementa do acórdão (recurso especial n. 318.345), está assim redigida:
“– É firme o entendimento de que, devendo o contrato de fiança ser interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locatícios acrescidos ao pactuado originalmente sem a sua anuência.
– A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que é válida a renúncia expressa ao direito de exoneração da fiança, mesmo que o contrato de locação tenha sido prorrogado por tempo indefinido, vez que a faculdade prevista no artigo 1.500 do Código Civil trata-se de direito puramente privado.”
Voto unânime
Em seu relatório, o ministro Vicente Leal esclarece que a Sexta Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Paraná manteve sentença de primeiro grau que julgara improcedentes os embargos do devedor ofertados pela fiadora, sob o fundamento de que a garantia fidejussória estende-se até a efetiva entrega das chaves. Ficou assente a convicção de que, a despeito de ser a fiança contrato benéfico, não comportando interpretação extensiva, houve renúncia ao benefício de ordem e de exoneração, motivo pelo qual subsiste a garantia até a entrega das chaves do imóvel. Em recurso especial ao STJ, a fiadora sustenta que a exonerabilidade é um direito conferido pela lei para não manter o fiador indefinidamente adstrito ao cumprimento de uma obrigação benéfica e gratuita.
Em seu voto, o ministro-relator Vicente Leal argumenta que, a despeito de não comportar o contrato de fiança interpretação extensiva, subsiste a garantia fidejussória ainda que o contrato tenha sito prorrogado por prazo indeterminado “na hipótese em que renunciado o direito previsto no art. 1.500 do Código Civil”. Em outras palavras, “não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locatícios acrescidos ao pactuado originalmente sem a sua anuência”, porém, “é válida a renúncia expressa ao direito de exoneração da fiança, mesmo que o contrato de locação tenha sido prorrogado por tempo indefinido”, já que a faculdade que o Código concede de se liberar do ônus da fiança assumida não configura direito de ordem pública, mas “interesse puramente privado, que diz respeito tão-somente ao fiador”.
Votaram com o relator os ministros Fernando Gonçalves, Hamilton Carvalhido, Paulo Gallotti e Fontes de Alencar.
O acórdão sem dúvida reanima o mercado de locação, que há anos (desde 1994, pelo menos) vem sofrendo um revés atrás do outro. Nesse tempo, muitos proprietários já desistiram de investir em imóveis para locação. Não deve ser, contudo, motivo para os gestores de imóveis relaxarem seus vínculos com os fiadores, que devem continuam recebendo todas as atenções, para serem sempre fiadores ativos, que sabem tudo o que acontece com o contrato.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
