O pagamento das últimas cotas condominiais não estabelece a presunção de que estão quitadas todas as anteriores, não obstante o disposto no Código Civil (art. 333 do Código de 2002 e 943 do Código de 1916). Cada taxa de condomínio é uma dívida autônoma.
Quem assim se manifestou foi o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (apelação sem revisão n. 779.126-0/2), em voto da 4a. Câmara, relatado pelo juiz Júlio Vidal, ao julgar apelação de edifício contra decisão de primeiro grau que julgara improcedente a ação de cobrança de despesas condominiais, por entender que, tendo o proprietário apresentado recibo de pagamento da última cota, encontravam-se quitadas as anteriores.
A ementa, com pequenos cortes, diz o seguinte:
“(…) Na vida moderna os Condomínios vêm sendo administrados por pessoas jurídicas. Assim, são emitidos documentos de ordem de crédito em substituição a recibos. Emitidos boletos são eles pagos em agências bancárias, servindo a autenticação mecânica como prova de pagamento das despesas condominiais, boletos esses que devem ser exibidos ao credor quando solicitados, a comprovarem o adimplemento. (…) Assim, em se tratando de cobrança de cotas condominiais não tem incidência o disposto no artigo 943 do Código Civil de 1916, correspondente ao artigo 322 do novo Código Civil pátrio, tanto que válida a conduta do condômino em quitar as obrigações condominiais vincendas a despeito de não ter pago uma ou algumas das parcelas anteriores, porque cada cobrança constitui uma obrigação autônoma. A presunção ‘juris tantum’ não é absoluta. Prova produzida que joga por terra a pretensão do devedor recalcitrante em ver reconhecida a quitação da dívida. Recurso provido.”
O artigo 322 do atual Código Civil é idêntico ao artigo 943 do diploma de 1916. Prescreve o seguinte: “Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores.”
Não obstante a clareza da decisão do tribunal paulista, convém fazer uma ressalva no recibo – de que existem valores pendentes em atraso ou ao menos de que o recibo atual não quita taxas vencidas e não pagas – para evitar que o tema seja trazido à baila em eventual ação de cobrança. Outra poderá ser a interpretação da lei ao ser julgada por magistrado ou tribunal diferente.
Fundamentando a decisão ora citada, o relator Júlio Vidal lembra que a cobrança bancária foi instituída “para facilitar a vida de todos os ocupantes das unidades condominiais”. Daí decorre que o devedor, “quando instado, em caso de dúvida, deve exibir o documento comprobatório do pagamento das parcelas de sua responsabilidade, permitindo esse procedimento a localização dos valores, se quitados perante as entidades financeiras”. Mostra o magistrado estar a par da realidade, pois em boa parte dos casos o pagamento efetuado pelo condômino não é creditado na conta do condomínio, exigindo que o síndico faça diligências – junto ao condômino e ao banco – para descobrir onde o dinheiro foi parar.
Votam com o relator os juízes Neves Amorim e Francisco Casconi.
