Apesar do veto do presidente da República ao artigo da lei que elevava o valor da multa por atraso no pagamento da taxa condominial de “até dois por cento” para 10%, três normas condominiais inseridas no Código Civil foram alteradas pela Lei 10.931, de 3 de agosto de 2004, quais sejam os artigos 1.331, 1.336 e 1.351.
O primeiro item modificado do novo Código Civil foi o parágrafo 3º do artigo 1.331, que tinha a seguinte redação: “A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.”
O novo texto legal ficou assim: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.” A nova linguagem guarda maior semelhança com a Lei do Condomínio (4.591/64), que em seu artigo 1º, parág. 1º dizia que “cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação”, e no parág. 2º que “a cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária”. Houve, sem dúvida, uma leve volta ao passado.
A segunda alteração da Lei 10.931 deu-se no inciso I do artigo 1.336, que recebeu pequeno mas significativo acréscimo. Lia-se: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais”. Agora, lê-se: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.” Tirou-se a vírgula após a palavra condomínio e fez-se a ressalva de que prevalece o que estiver estipulado na convenção do prédio. Também foi uma volta ao passado, pois a Lei do Condomínio, de 1964, já dispunha que “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade” ( art. 12, parág. 1º).
A terceira alteração da Lei 10.931 afetou a cabeça do artigo 1.351 do Código Civil, mediante uma supressão que corrige uma dos maiores erros do legislador de 2002. Eliminou-se a necessidade de quórum especial de 2/3 (dois terços) dos condôminos para simples alteração do regimento interno do condomínio. Estava escrito: “Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.”
Como ficou: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” Além de suprimir as palavras “e do regimento interno”, houve troca de “de” por “da” antes da palavra aprovação. A Lei do Condomínio não estabelecia quórum majoritário para a alteração do regimento interno. Novamente buscou-se na tradição o que já tinha funcionado quase à perfeição.
