Com o advento da Lei do Bem de Família (8.009/90), muitas pessoas tornaram-se prisioneiras de seu único imóvel residencial. Vivem resguardadas contra a penhora por dívidas passadas, mas não podem alienar o bem nem se mudar para outro. Hoje já existe uma pequena legião de brasileiros neste protetorado e o número tende a crescer.
Qual o problema? O problema é que as necessidades das pessoas mudam com o tempo, como também suas condições financeiras. Uma casa de 300 m2 atende plenamente uma família com filhos, porém pode ser um elefante branco para um casal com renda diminuída. Como fazer, então, para vender o domicílio impenhorável e adquirir um outro, se a alienação representar fraude à execução? Haveria alguma saída para quem padece nessas gaiolas douradas?
A questão, sem dúvida, merece ser bem analisada. A lei 8.009/90, ao criar o bem de família legal, deu guarida à súplica dos devedores ameaçados de perder todos os seus pertences, inclusive sua moradia, por execução dos credores. Impede que o imóvel seja penhorado – e por conseqüência alienado – para quitar obrigações assumidas e não quitadas, desde que o devedor resida no imóvel (a jurisprudência deu larga aplicação à lei). Todavia, não previu o legislador que, ao longo dos anos, o devedor poderia ter necessidade de transferir-se ou vender seu patrimônio. Sem poder alienar, sem poder mudar, só resta ao indigitado pagar o que deve (o que geralmente é impossível) ou permanecer indefinidamente no seu imóvel.
Caso tente alguma manobra, a alienação poderá ser considerada fraudulenta, tanto a credores como à execução, tornando-se ineficaz, o que abriria a possibilidade de penhora do bem, sem chance para o adquirente alegar que obrou de boa-fé. A doação para filhos ou parentes também não escapa ao crivo de sanidade do processo de transmissão da propriedade. Ao contrário.
A permuta do imóvel talvez seja – talvez, repetimos – a única saída para quem se encontra nessa servidão moderna. No caso de permuta por outro imóvel de valor aproximado, com transferência simultânea de residência, ambas as partes ficarão a salvo da espada da Justiça. Se os dois permutantes passarem a residir em seus novos imóveis, o risco será de praticamente zero, pois cada um levará consigo o escudo protetor da Lei 8.009/90.
No caso de anulação do negócio, por força de ação judicial, volta-se ao estado anterior, obrigando-se cada proprietário a retornar a sua casa primitiva. Residência e domínio devem estar sempre juntos, ou não haverá impenhorabilidade.
Não vislumbramos outras hipóteses de alienação do bem impenhorável sem maiores riscos para o vendedor e, principalmente, para o comprador.
O crescimento do número de pessoas acorrentadas a seus imóveis sugere que um novo nicho do mercado imobiliário nascerá: o de permuta de imóveis impenhoráveis. Não temos estatísticas certas, mas se alguma corretora ou entidade de classe fizer um levantamento geral, logo terá um cadastro respeitável de bens para serem comercializados na base da troca, com ganhos dobrados de comissão de corretagem.
Para o legislador, fica o alerta de que o excesso de proteção sempre produz efeitos colaterais, nem sempre benéficos para o próprio agraciado.
Se o leitor tiver alguma opinião a respeito, por favor, se manifeste.
PS. Entramos em recesso seguido de férias. Retornaremos no mês de fevereiro de 2003, se Deus permitir.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
