O novo Código Civil tornou mais difícil a vida de quem adquire unidades imobiliárias novas, pois reduziu de 20 (vinte) anos para 180 (cento e oitenta dias) o prazo para mover ação contra construtores e incorporadores por danos ao imóvel.
Na vigência do código anterior, o prazo de garantia era de cinco anos e, uma vez aparecido o defeito da construção, o proprietário tinha duas décadas para mover a ação contra o construtor. Podia solicitar, depois exigir, adiante intimar o responsável pela obra, antes de agir judicialmente. Muitos anos costumavam se passar até que o problema fosse solucionado ou que, vencido pelo cansaço, o dono do imóvel resolvesse contratar advogado.
Pelo novo Código Civil, a situação mudou. Agora o prazo de garantia continua em 5 (cinco) anos, como se vê do artigo 618, porém o prazo da ação caiu para 180 dias:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”
Como ficam os imóveis construídos antes do novo Código Civil, com prazo de garantia e de ação em andamento? Para estas construções existe uma regra de transição, que assegura a manutenção do prazo maior, desde que já tenha transcorrido mais da metade de seu tempo. É o que se lê no artigo 2.028 do novo texto legal:
“Art. 2.028. serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.”
Ora, o Código de 1916 previa período de 20 (vinte) anos para a prescrição de ações pessoais, no caso do aparecimento de vícios e defeitos construtivos. Logo, se um edifício foi entregue (“habite-se”) antes de 11 de janeiro de 1993, em tese, já se passou mais da metade (10 anos) do prazo prescricional. Prevalece, portanto, o prazo do código velho. A situação é diferente – e periclitante – para as construções habilitadas após 11 de janeiro de 1993. Para estas, vigoram as normas mais restritivas (muito mais restritivas) do novo Código Civil.
Assim, temos que: a) edifícios entregues entre 11 de janeiro de 1993 e 11 de janeiro de 1998, com prazo de garantia vencido (cinco anos), terão somente até o dia 11 de julho de 2003 (180 dias da vigência do Código) para mover ação contra as construtoras; b) edifícios entregues após 11 de janeiro de 1998, terão prazo de garantia de cinco anos (art. 618), mais 180 dias (parág. único) após surgimento dos defeitos, para mover a ação; c) edifícios construídos antes de 11 de janeiro de 1993 terão prazo de 20 anos, desde que o defeito tenha se manifestado no início, ou que já tenha transcorrido mais da metade do tempo na vigência do Código de 1916; d) edifícios novos, ou com prazo reduzido pelo novo Código Civil (art. 2.028) terão prazo de 180 dias, a contar do aparecimento do dano.
Como diz o arquiteto Sylvio Nogueira, perito em defeitos de construção civil: “Venceu o lobby das construtoras.”
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 24-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
