Corretores de imóveis acostumados a citar os artigos 1.094 a 1.097 do Código Civil de 1916, que tratam sobre as arras e o arrependimento, devem atualizar suas minutas de contrato, fazendo constar as disposições pertinentes do novo Código Civil, também com quatro artigos, do 417 ao 420.
O novo texto é longo e exige uma leitura atenta. Como novidade, introduz a noção de “indenização suplementar” para o caso de as arras serem insuficientes para cobrir o prejuízo da parte inocente.
Respire fundo e leia:
Das Arras ou Sinal
“Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”
O artigo 417 deixa claro que as arras não precisam ser dadas em dinheiro; podem ser em qualquer outro bem móvel. Servem para garantir o cumprimento do contrato fechado. No caso de desfazimento do negócio, deverão ser restituídas. Se do mesmo gênero do principal ou das prestações principais (exemplo: sinal de 200 sacas de soja e prestações de 100 sacas de soja), seu valor será deduzido do montante devido pelo adquirente. Continuam, pois, sendo consideradas princípio de pagamento.
Arrependimento
O artigo 418 regula as hipóteses de não cumprimento do contrato (não execução), seja por parte do que deu o sinal seja pelo que o recebeu, casos em que haverá retenção ou direito de receber em dobro o valor das arras, com acréscimo de juros e correção monetária, além de honorários advocatícios. Não difere do que já estava estabelecido no artigo 1.097 do antigo Código.
No artigo 419, sem correspondente no Código de 1916, o legislador introduziu a “indenização suplementar”, a ser paga à parte inocente, caso suas perdas e danos venham a ser maiores do que o valor das arras recebidas ou pagas. Estas valerão como indenização mínima, mas haverá necessidade de provar o dano incorrido.
No artigo 420 o Código novo volta a se referir à “indenização suplementar”, ao regular o arrependimento das partes em contratos. Porém, para excluir a hipótese de pagamento de indenização suplementar. Ou seja, havendo cláusula expressa que permita o arrependimento de qualquer das partes, a inocente terá que se contentar com o valor das arras dadas ou recebidas, sem poder pleitear outra indenização. É norma de bom senso que deve ser recomendada a quem pretende fazer negócios imobiliários sem a preocupação de se ver às voltas com a possibilidade de pagar indenizações que podem atingir valores absurdos.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
