A morte do locatário ou do fiador acarreta conseqüências distintas, como se vê em duas decisões judiciais. O detalhe – sempre o detalhe – é que faz a diferença, o que obriga a que o administrador de imóveis fique mais atento no seu mister.
O primeiro caso diz respeito ao falecimento do fiador. Decisão da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, relatada pela desembargadora Valéria G. da Silva Maron (apelação cível n. 3509/2002), assim se pronunciou:
“Ação ordinária. Cobrança de alugueres e encargos à fiadora. Embora qualificada no contrato como solidariamente responsável pelos alugueres e encargos, sua assinatura foi aposta na qualidade de esposa do fiador, e não como fiadora. Assim sua responsabilidade pelo débito fica limitada até a data do óbito de seu cônjuge, obstando que se lhe reconheça a responsabilidade por inadimplemento posterior. Provimento.”
Se a intenção da imobiliária ou do locador era responsabilizar o marido e a mulher pelos alugueres e encargos até o final, mesmo no caso de morte de um deles, não fizeram o dever de casa corretamente. Como lembra o acórdão, a assinatura visava conferir validade à fiança prestada pelo marido: “para que se entendesse de modo mais abrangente, era necessário que ficasse claro que figurava no contrato como fiadora em nome próprio e não como esposa do fiador, o que não ocorreu”.
Já vimos contratos com esse defeito. No corpo diz-se que a mulher é “fiadora e principal pagadora”, assim como seu marido, porém, no espaço destinado à assinatura, há em letras impressas a designação de “cônjuge”, o que leva à entender que a firma se dá como simples outorga uxória. Atenção para os detalhes.
Faltou o distrato
O segundo caso, julgado pela Décima Quarta Câmara Cível, também do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, com relato do desembargador Sergio Lucio Cruz (Apelação Cível 13311/2002), centra-se em torno dos efeitos da morte do locatário, em locação não residencial, com sub-rogação em seu espólio (art. 11, II, da Lei n. 8.245/91).
Colhe-se da ementa:
“Legitimidade do Espólio, para figurar no pólo passivo, se não prova ter havido distrato, resolvendo a locação.
Ocorrendo a morte do locatário, sub-roga-se seu Espólio nos seus direitos e obrigações, nos termos da lei, e, assim, somente provando ter havido rescisão da avença, pode desonerar-se das obrigações contratuais.
No caso, houve, efetivamente, tratativas para rescisão do contrato, que, contudo, não chegaram a seu termo, permanecendo o Espólio na qualidade de locatário.
Provimento do recurso, para afastar a ilegitimidade passiva do Espólio.”
Detalhe: quando o locatário faleceu, o inventariante notificou a imobiliária de sua morte, porém não basta apenas comunicar. Faltou rescindir definitivamente a locação, com a entrega das chaves. Se lá permaneceu outra pessoa, ou se o imóvel ficou vazio, o aluguel continua correndo – agora contra o espólio – até que a situação seja regularizada.
A sub-rogação, no caso, é legal, por força do artigo 11, II, da Lei do Inquilinato, que diz: “Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações; (omissis) II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.”
Às vezes a lei é dura, mas é a lei.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
