O rateio das despesas condominiais sempre suscitou dúvidas, apesar da clareza da lei. Quando não há obscuridade, há quem questione os critérios da norma legal ou da convenção, pois nem sempre é ´justa´ na distribuição dos ônus aos proprietários. Muitas vezes o problema surge quando um síndico, para ´corrigir´ a injustiça, aplica fórmula diferenciada de rateio (com ou sem o respaldo da assembléia), que passa a viger de fato naquele prédio.
Foi o que aconteceu, por exemplo, em edifício misto, constituído de lojas, garagens, salas comerciais e torres residenciais. Ao adquirir uma unidade no conjunto, recentemente, o proprietário descobriu que o síndico – eleito e reeleito há mais de 20 anos – não vinha cumprindo o que determinava a convenção (rateio com base na fração ideal de terreno), tendo criado um sistema próprio de divisão das despesas, baseado nos gastos de cada ´divisão administrativa´ do condomínio.
Ao questionar o síndico sobre a razão de não cumprir a convenção do condomínio, o adquirente recebeu a resposta de que a cobrança vinha sendo feita assim (conforme as despesas de cada parte) há muitos anos, de acordo com o aprovado em assembléia geral. Inconformado, pois tal método lhe desfavorecia, o condômino recebeu a orientação de que o rateio cobrado é ilegítimo e não deve ser pago, devendo propor uma ação de consignação em pagamento contra o condomínio.
Antes que mais uma ação dê entrada no fórum, convém fazer algumas ponderações.
Do ponto de vista estritamente formal, tem razão o novo proprietário e quem lhe aconselhou. Se a convenção do condomínio e o regimento interno prescrevem que o rateio das despesas deve ser realizado com base na fração ideal de terreno das unidades, sejam elas comerciais ou residenciais, tal fórmula deve ser aplicada com rigor. Uma simples decisão assemblear não tem o condão de revogar a ´lei interna´ do condomínio.
O decurso do tempo, porém, influencia o conteúdo e a legitimidade das normas legais (ou condições contratuais), como todo bom aluno de Direito sabe. Em mais de uma ocasião, a Justiça sentenciou a favor de usos estratificados e normas consuetudinárias, mesmo quando visivelmente contrárias aos regimentos internos do condomínio, sob o argumento de que a regra formal se encontra derrogada, ou em desuso.
No caso em tela, em que o rateio vem sendo feito há mais de 20 anos, sem qualquer oposição dos condôminos e em confronto com artigo da convenção, nos parece ser precipitado ingressar de imediato com ação de consignação em pagamento sem antes reavivar a disposição convencional posta de lado. É preciso ressuscitar o que está escrito e que não foi revogado mas apenas derrogado, posto de lado.
Interpelar o síndico, mandar carta circular para os condôminos, convocar assembléia geral extraordinária, propor ação declaratória… são alguns dos meios que poderão ser utilizados para revigorar a regra rejeitada. Corre a favor do novo proprietário o fato de que o síndico atual é o mesmo há tanto tempo, sem que outros tenham sido eleitos. Ou seja, a tradição efetiva não se instalou no edifício, apenas um longo reinado, com leis que, no fundo, talvez não tenham recebido a legitimidade dos administrados.
Vamos aguardar para ver.
