Galinha-morta, no jargão dos corretores de imóveis, é o imóvel vendido por “preço de banana”. Sempre foi o sonho de todo comprador ou de todo investidor do mercado imobiliário.
Desde a vigência do novo Código Civil, no início de janeiro deste ano, comprar galinha-morta pode se transformar num pesadelo ao adquirente, se efetivamente forem levadas a sério as disposições que regulam o estado de perigo e a lesão, dois dos principais defeitos jurídicos indicados pelo legislador.
Sem equivalente no Código de 1916, as novas regras visam a evitar que imóveis sejam vendidos na bacia-das-almas, como galinha-morta ou por preço ridículo, em visível prejuízo a seu proprietário original.
O texto do lei nova constitui norma geral, aplicável não somente à compra e venda, mas a qualquer negócio jurídico entabulado entre as partes. Encaixa-se, como luva, porém em certas práticas pouco equilibradas do mercado imobiliário.
Diz o Código:
“Art. 156. Configura-se o estado de perigo quando alguém, premido da necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa.
Parágrafo único. Tratando-se de pessoa não pertencente à família do declarante, o juiz decidirá segundo as circunstâncias.
Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.
§ 1o Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico.
2o Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito.”
Para que ocorra o estado de perigo ou a lesão, em um negócio imobiliário, é preciso que todos os requisitos legais estejam presentes. Na primeira hipótese, a necessidade pessoal ou familiar premente, existência de dano grave, o conhecimento da parte oposta e o prejuízo decorrente da assunção de obrigação excessivamente onerosa. O segundo caso se tipifica se houver necessidade ou inexperiência e prejuízo de valor excessivo em favor de uma das partes.
Trocando em miúdos, não será anulável o ato, em razão de estado de perigo ou lesão, a simples compra e venda por valor abaixo do preço de mercado. Mas será, sim, se o preço pago for ridiculamente baixo ou se uma das partes assumir obrigações penosas em relação à outra.
Lembremo-nos de que, nas praças judiciais, não se admite arrematação por preço vil, assim considerado o que é inferior a 60% do valor de avaliação. Tal parâmetro foi fixado pela jurisprudência.
Como os artigos 156 e 157 do Código Civil são normas abertas, cuja interpretação e materialização dependerá em última instância do Poder Judiciário, é bom ter isto em mente, evitando fazer negócios nas circunstâncias previstas pelo legislador. Também não se deve – o que ainda acontece – escriturar a aquisição por preço abaixo (muito abaixo) do real, pois corre-se o risco de perder o negócio ou ser obrigado a completar o valor efetivamente pago.
Em suma, caro leitor, evite adquirir bens de quem esteja desesperado para vender ou por preço vil, muito abaixo do mercado. O que aparenta ser um bom negócio poderá ser a sua ruína.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
