O novo Código Civil já está deixando de ser novidade, mas ainda está longe de ter sido interpretado. Muitas de suas normas nem foram devidamente lidas pelos interessados. Por isso, continuamos com nosso propósito de mostrar o que trouxe de novo, em grande ou pequena escala, ao mercado imobiliário.
Veja-se, por exemplo, a parte que trata da aquisição da propriedade “pelo registro” e não mais “pela transcrição” do título, como na redação de 1916.
Está assim redigida a seção:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”
Os dois parágrafos do artigo 1.245 são importantes, na medida em que dispõem contra jurisprudência comum dos tribunais pátrios que dá pouco valor ao registro de imóveis, quando houve compromisso de compra e venda com posse do promitente comprador.
No Código velho não havia regra dizendo claramente que enquanto não fosse registrada a escritura (ou outro título de transmissão) “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (parágrafo 1o). Resta saber se as decisões judiciais proferidas após a vigência do Código Civil atual continuarão no mesmo diapasão antigo ou se haverá mudança de entendimento, adequando as sentenças ao disposto neste parágrafo.
No parágrafo 2o, o Código de 2002 volta a insistir na idéia de que o que vale é o registro, destacando que “o adquirente [ não o alienante] continua a ser havido como dono do imóvel” enquanto não for invalidado por sentença e cancelado pelo oficial o registro feito de forma irregular.
Leitura atenta merece o parágrafo único do art. 1.247, ao abrir ao proprietário cujo nome permanecer no registro o direito de “reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente”. Vale dizer, se o título translativo não for bom, se estiver eivado de nulidade ou anulabilidade que propicie seu cancelamento, realizado este o proprietário legítimo poderá recuperar o bem, mesmo que o adquirente vencido tenha agido de boa-fé ou se fundado em título justo.
Para dar maior veracidade ao registro, o legislador de 2002 permite ao “interessado reclamar que se retifique ou anule” (art. 1.247) qualquer dado que não corresponda à realidade. Não há detalhes sobre como isto deve ser feito. Caberá às corregedorias de Justiça dos estados baixar provimentos regulando em que circunstância tal retificação poderá ser feita pelo próprio oficial registrário e em que casos a intervenção do juiz será necessária.
Em síntese, não houve revolução mas leve evolução no trato deste tema.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
