O condomínio não precisa estar regularmente constituído, com convenção aprovada, “habite-se” concedido, sindico eleito, conselho empossado etc., para mover ação judicial contra condomínio. Mesmo o condomínio irregular, mas efetivamente existente, tem legitimidade para defender seus interesses, como se fosse uma sociedade de fato.
Esta é a lição que se pode tirar de acórdão da 2ª Câmara Especial do 1º Tribunal de Alçada de São Paulo, ao apreciar recurso em ação de cobrança de despesas de condomínio de edifício de apartamentos, julgada extinta pelo juiz local, sem apreciação do mérito, porque o condomínio não estava regularmente constituído.
Em sua apelação, o autor vencido pugnou pela reforma da decisão, sob o argumento de que as despesas havidas foram feitas Mem prol da coletividade da qual o condômino participa e até mesmo deu causa, sendo irrelevante para a cobrança do rateio a existência de regular convenção condominial, e que as irregularidades apontadas devem ser debatidas em ação própria. Alegou também que o fato de o condomínio estar representado por um subsíndico não constituía óbice à ação, pois há vários blocos de edificações, e que se a incorporação não está conforme a lei determina, constitui realidade fática alcançável pelo ornamento jurídico.
Em sua fundamentação, o relator Ribeiro de Souza lembra que a demanda tem caráter sui generis, pois embora embasada nas disposições da Lei do Condomínio (4.591/64), não se trata de condomínio juridicamente organizado, mas de existência fática, com moradores, apontados como compromissários compradores das unidades autônomas, usufruindo da habitação, assim como dos gastos necessários à sua manutenção e gerais, como serviços prestados, tudo elencado nas prestações de contas acostadas aos autos, tendo sido as despesas e receitas declinadas e havidas em prol da coletividade da qual o recorrido participa, tanto que esteve presente à assembléia de eleição do subsíndico.
Condomínio fechado
Prossegue o relator, argumentando que a ausência de convenção condominial para dar foro de legitimidade do condomínio de edifício de apartamentos não pode ser considerada ao seu extremo para afastar cumprimento das obrigações assumidas, ainda que de forma irregular e fática, pois os compromissários compradores são usufruidores do fornecimento de bens e serviços necessários a todos.
Quanto à representação do condomínio pelo subsíndico, aplicou regra genérica do Código de Processo Civil, segundo a qual as sociedades sem personalidade jurídica serão representadas em juízo, ativa e passivamente, pela pessoa a quem couber a administração dos seus bens (art. 12 VII). Como o subsíndico é que, efetivamente, vinha administrando o bloco onde o condômino residia, respaldado estava para assinar a procuração outorgada ao advogado.
Participaram da decisão do 1º Tribunal de Alçada paulista, juntamente com o juiz relator Ribeiro de Souza, os juízes Alberto Tedesco e o juiz Nelson Ferreira. Na cronologia do tribunal, o acórdão recebeu número Ap 687 162-9, tendo origem na Comarca de Santos. (Fonte: Revista dos Tribunais, volume 734, pág. 366).
A propósito, vale ainda lembrar que a situação apresentada é em muito semelhante à dos ditos “condomínios fechados”, originados da transformação de loteamentos em áreas de uso exclusivo dos moradores, sem a devida formalização na forma da Lei 4.591/64, com a diferença substancial de que no caso em tela havia uma incorporação imobiliária, que resultou incompleta ou frustrada, mas à qual todos os promitentes compradores aderiram, enquanto nos condomínios fechados sempre há um ou mais proprietários de lotes que se recusam a dar seu apoio à formação e aperfeiçoamento do condomínio legal.
Por isso, sustentamos que se o proprietário anuir, mesmo que indiretamente, com a realização das despesas, delas usufruindo, será obrigado a pagar o rateio, mesmo que seja contra a legalização do condomínio, como mostra a admirável decisão do tribunal paulista.
