Muitos anos se passarão até que os tribunais superiores decidam a respeito da aplicação, ou não, do artigo 835 do novo Código Civil às locações regidas pela Lei do Inquilinato. Enquanto isso, milhares de locadores de todo o Brasil continuarão sofrendo as agruras da incerteza quanto ao recebimento de seus aluguéis, tendo garantia locatícia que poderá se desfazer a qualquer momento.
O artigo citado diz que “o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 (sessenta) dias após a notificação do credor”. De outro lado, o novo Código dispôs que “a locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida” (art. 2.036). Assim, sendo a fiança um contrato acessório, sempre que estiver vinculada a um contrato de locação, a regra aplicável seria a da Lei do Inquilinato (8.245/91), que prevê que a fiança é válida até a entrega das chaves (art. 39).
Fizemos todo este preâmbulo para enfatizar que os proprietários de imóveis continuam sem a proteção que sempre tiveram do legislador e do julgador quando entregam seu patrimônio a terceiros a título de locação. Por força da mentalidade vigente, que privilegia devedores e pessoas ditas hipossuficientes, as garantias locatícias sofreram limitações nas últimas décadas, tornando a atividade de locador – antes sinônimo de segurança e tranqüilidade – uma aventura aflitiva.
A Lei 8.245/91 restringe as garantias locatícias a três modalidades, das quais só uma pode ser utilizada em cada contrato: a caução, a fiança e o seguro fiança (art. 37). A fiança sempre foi a preferida, em razão dos resultados positivos que a figura do fiador impunha na solução dos conflitos entre senhorio e locatário, além de pagar eventuais débitos em atraso. Um bom fiador era a certeza de uma boa locação.
Infelizmente, as decisões de juízes e tribunais no sentido de exonerar o fiador de suas obrigações nas locações prorrogadas compulsoriamente pela lei por prazo indeterminado, por fundamento nem sempre justificáveis, feriram mortalmente a instituição do fiador, deixando os locadores somente com as garantias da caução e do seguro fiança.
Este último, apesar de suas vantagens claras em relação ao fiador incerto, padece de três desvantagens: o alto custo (mais de 10% do valor do aluguel), o rigor do cadastro (o que afasta grande parte dos interessados) e o desinteresse das seguradoras (muitas já desistiram do negócio deixando imobiliárias e proprietários a ver navios).
Sobra a caução, que pode ser em dinheiro, bens ou títulos. Se em dinheiro, seu valor fica limitado a três meses de aluguel (Lei 8.245/91, art. 38, § 2o),devendo ser depositada em caderneta de poupança especial, vinculada; se em móveis ou imóveis, não há restrição de valor, mas deve ser levada ao cartório de títulos e documentos ou averbada no registro de imóveis (art. 38, § 1o) com os ônus e desvantagens decorrentes; se em títulos e ações, o valor também é livre, podendo ser substituídos em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras (art. 38, § 3o).
Entram aí os títulos de capitalização, espécie de caução sem limitação de valor como a caução em dinheiro e sem custo para o inquilino, como o seguro fiança ou a caução em imóveis. Ao contrário, o titular da capitalização dada em garantia recebe pequena remuneração ao final de cada ano. E o locador não fica sujeito à exoneração da fiança.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
